《上海國資》記者 李苒洲 見習記者 秦穎
“同樣一塊蛋糕,由商業(yè)不動產(chǎn)管家來幫你做,會做得更大更好”
李永杰,1964年生,1988年畢業(yè)于同濟大學工民建專業(yè)。92年離開中華企業(yè)下海,在上海城建學院建筑設計研究院擔任院長助理等職,自1996年起至今,任上海弘基企業(yè)(集團)股份有限公司董事長、總裁,一手創(chuàng)辦了“弘基”、“創(chuàng)邑”兩大商業(yè)不動產(chǎn)品牌。榮獲2007年“上海市優(yōu)秀中國特色社會主義事業(yè)建設者”、2007年“上海創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)領軍人物”、2008年“上海十大青年經(jīng)濟人物提名獎”。
初見李永杰,給人第一感覺就是真誠直率、精力充沛。在交談中,《上海國資》記者注意到在他的辦公案頭掛著一幅字:不知而不慍,便問其是否有何典故。誰知李永杰坦率地說:“其實我做任何事都是很偶然的。以前我的辦公室空蕩蕩的,一個書法家朋友過來玩,提議給我寫幅字,我就在論語里找到了這句話,正好符合我當時的心情,于是就請他寫了這幾個字?!?/p>
循著李永杰的“偶然說”,我們又聊到了他的創(chuàng)業(yè)經(jīng)歷,照他的解釋:“我的人生有很多的偶然因素,包括做弘基廣場、創(chuàng)意園區(qū)等,都很偶然?!比欢娴囊磺卸际桥既粏幔?8歲,當許多人都沒有辦法尋求“而立”之時,李永杰卻果敢地拋下國企的鐵飯碗謀求下海打拼,莫不是天生的領導者,誰會有這種魄力呢?
“一開始的理念其實是模糊的,但是到目前為止已經(jīng)很明確了,就是我們只做管家,做商業(yè)不動產(chǎn)的管家!”李永杰堅定地說。
第一次偶然:集體企業(yè)瀕危轉(zhuǎn)制
每一個成功者都有一個開始,勇于開始,敢于選擇,才能找到成功的路。然而,在許多人一窮二白的時候,找到成功的起點,就是難點所在。李永杰找準了,他的原因很簡單,動機很單純:“92年就下海了,那時候很窮,就是覺得當時國企的體制讓工資收入太死板,所以就下海了。”
初下海時,李永杰兜里一共攢著幾千塊錢,創(chuàng)業(yè)無從談起。因為大學學的是工民建,就是工業(yè)與民用建筑設計,于是辭去了國企的鐵飯碗后,李永杰做起了建筑設計。
建筑設計行業(yè)在當時管理得還是比較死的,因為沒有私營設計院,所以李永杰就帶著自己的專業(yè)技能找掛靠。1996年,他以應聘上崗的方式進入了當時的三益設計院。
此時,李永杰的第一個“偶然”的機遇來了:三益設計院在當時是一家瀕臨倒閉的、街道管轄的集體所有制設計院,全上海只此一家。李永杰進去以后,恰逢國家政策允許多種經(jīng)濟成分并存,允許個人參股設計院;同時,國家也在搞試點,一個省可以有一到兩家民營建筑設計院;加上當時的三益設計院是乙級資質(zhì),國家規(guī)定集體制的設計院不能升級,而私營設計院則有機會升到甲級,于是李永杰等人就和當時的集體經(jīng)濟所有者商量,能否把這家瀕臨倒閉的設計院轉(zhuǎn)制,搞民營設計院。
結果這個想法和街道領導一拍即合,瀕臨倒閉的三益設計院被李永杰接手改制為一家民營設計院。
從做設計起步,李永杰稱這是“以科技服務在做原始積累”。經(jīng)過不懈地努力和不斷的發(fā)展,三益建筑設計院已從接手之初年產(chǎn)值200萬元增長到現(xiàn)在的8000萬元,并成為國家建設部首批頒發(fā)甲級資質(zhì)的民營設計單位之一,李永杰他們當初的設想終于成真。
第二次偶然:閑置地塊拋出橄欖枝
與大多數(shù)開發(fā)商喜歡做住宅不一樣,李永杰從一開始就做商業(yè)地產(chǎn),對于這點,李永杰也歸結為是出于“偶然”:“做弘基廣場有一定的偶然性。當時有大量的土地拋荒,而且都是在市中心,于是國家出臺政策,要求做綠化,并可以延長批租期。然后就有人來找我設計?!?/p>
李永杰說,因為這種設計是一種臨時開發(fā),所以就需要有膽量去嘗試做,一般很少有人愿意嘗這個鮮?!皼]人做那不如我們自己嘗試找投資去做。于是就這么很偶然地去做了休閑廣場?!?/p>
2000年元月,位于徐家匯的弘基休閑廣場正式開業(yè)。這是一座集餐飲、娛樂、休閑為一體的綜合性廣場,甫一推出,不但成為年輕一族時尚休閑場所的代名詞,更是激發(fā)了滬上商鋪投資的新一輪熱潮。
“GDP發(fā)展到一定程度后,人們的生活就會明顯改善,這樣在工作之余就會想到休閑。弘基廣場的地塊雖是臨時用地,但地處徐家匯核心,做休閑商業(yè)地產(chǎn)正適合工作忙碌的白領們的休閑需求。”李永杰說,當初考慮設計定位為休閑廣場,其實是出于一種商人的本能。
2002年,又開發(fā)了四川北路“弘基假日廣場”,成為四川北路的景點式時尚商業(yè)休閑中心?!八拇ū甭返捻椖?,一開始走了很多彎路,給了我們很大的教訓。”李永杰說,最初完全是按照所謂的國際規(guī)則、商業(yè)規(guī)則去做,后來發(fā)現(xiàn)其實商業(yè)的成長是有規(guī)律的,片面地強調(diào)了收益而忽略了“養(yǎng)鋪”的過程,必然會走一些彎路。
“商業(yè)地產(chǎn)最容易做的就是跟開發(fā)住宅那樣,造好房子后賣掉,迅速回籠資金后再開發(fā)新項目;最難做的就是造好房子后還要將商鋪做旺,這里難就難在對商鋪的后期經(jīng)營管理?!崩钣澜芤谎郧兄幸Γ骸吧虡I(yè)不動產(chǎn)的竅門也就在這里:不同的業(yè)態(tài)、不同的地段,它會有不同的表現(xiàn)形勢,能夠讓它最快速地興旺起來,這個過程實際是要經(jīng)驗積累的,看的多就會理解得多,看得不多就不知道怎么弄。從四川北路開始,公司開發(fā)的所有項目都由自己統(tǒng)一策劃統(tǒng)一推廣統(tǒng)一管理,即使是出租給經(jīng)營戶的鋪面也是如此。”
同樣,2003年,開發(fā)“寶山弘基文化休閑廣場”也有“偶然性”:當時只是陪著朋友去看地,結果朋友走了,李永杰卻留下了。“寶山弘基文化廣場”以特色餐飲專門店彌補了寶山商業(yè)的空白點,投資建造的弘基影城,更為周邊的文化生活倍添色彩。
李永杰介紹說,現(xiàn)在隨著“弘基廣場”系列的成功,休閑商業(yè)地產(chǎn)的概念也已被人們普遍接受。
而今,弘基休閑廣場在上海可稱得上是家喻戶曉,成為市民出游的新消費坐標。不但公司被上海市工商行政管理局評為年度免檢企業(yè),守合同重信用企業(yè),“弘基”品牌更是在上海商業(yè)房地產(chǎn)界享有較高的知名度和美譽度。
第三次偶然:舊廠房煥發(fā)新生命
正是由于敏銳的市場洞察力,2004年起,李永杰又致力于創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。位于長寧區(qū)段蘇州河畔的創(chuàng)邑?河,最早為30年代日本豐田紗廠棉花倉庫,解放后劃歸國棉五廠作為倉庫??偯娣e為4500平方米。地處繁華的中山公園板塊,又是上海市凱旋路多媒體產(chǎn)業(yè)走廊的北龍頭,因此,國棉五廠有意將這個舊廠房改造為吸納設計公司的“多媒體創(chuàng)意園”,即針對多媒體創(chuàng)意設計、影視制作、廣告設計和建筑環(huán)境設計等相關企業(yè)營造一個產(chǎn)業(yè)集聚、錯位經(jīng)營、交流互動且環(huán)境優(yōu)美的辦公場所,形成了良好的設計產(chǎn)業(yè)集聚。
“做創(chuàng)意園區(qū)是第三次偶然選擇,原因也很簡單:因為我們沒有占有太多的資源,但我們有一定的知識,容易對新事物形成一定的思考,或者做出一般非專業(yè)的人員不具有的判斷?!?/p>
李永杰介紹說,“創(chuàng)邑”只是他們打造商業(yè)不動產(chǎn)形成的一個品牌。弘基的定位就是做商業(yè)不動產(chǎn)運營管理的管家,“比如你是資本家,把大樓造好了,又缺乏相關專業(yè)的團隊管理,那么我就做你的管家。按照你的理念,用我的特長來幫你管。比如這幢樓買來是2億,經(jīng)過我們的包裝、運營,包括專業(yè)知識的疊加,就超出2億了。同樣一塊蛋糕,由商業(yè)不動產(chǎn)管家來幫你做,會做得更大更好?!?/p>
公司繼2005年成功完成“創(chuàng)邑?河”改建項目后,又在凱旋路武夷路路口的原大明橡膠廠開發(fā)了以時尚創(chuàng)意為主題的園區(qū),該園區(qū)地處繁華的中山公園板塊,由4000平方米的樓宇組成;在真北路、金沙江路交界處改造了原上海離合器總廠,打造“創(chuàng)邑?金沙谷”,總建筑面積23,000平方米;將黃浦區(qū)新碼頭街55號上海油脂廠舊房改造為“創(chuàng)邑?老碼頭”,建筑面積為15000平方米;在長寧區(qū)愚園路1107號原上海長征制藥廠廠房基礎上改造了“創(chuàng)邑?國際園”,建筑面積13000平方米;在寶山區(qū)同濟路、友誼路路口原上海幸福摩托車廠壓鑄車間基礎上,改建了“創(chuàng)邑?幸福灣”,總建筑面積在31000平方米??
將現(xiàn)代商業(yè)元素與上海老廠房、舊車間完美融合,李永杰已經(jīng)做到了駕輕就熟、游刃有余。截至2008年,公司累計開發(fā)及在開發(fā)的以“創(chuàng)邑”為品牌的創(chuàng)意園區(qū)項目共計7個,創(chuàng)邑?河、創(chuàng)邑?源、創(chuàng)邑?金沙谷和創(chuàng)邑?老碼頭已分別取得由上海市經(jīng)委授牌的“上海市創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)”稱號,創(chuàng)邑?國際園、創(chuàng)邑?幸福灣及創(chuàng)邑?YOUNG項目也將申報新一批“上海市創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)”。由此,形成了滬上一系列不同風格的創(chuàng)意園區(qū)。
“其實說到底,我們還是占了國企的光。一些國有企業(yè)的舊廠房、閑置土地,從國企的資源配置角度來說,是一種資源浪費;而現(xiàn)在能夠?qū)⑺鼈冏儚U為寶,從社會發(fā)展角度來說,則是進步。”李永杰說。
最終的必然:加速發(fā)展尋求上市
提起上市,李永杰說,早在5、6年前就有了念頭?!爱敃r還不懂有主板、中小板之分,所以那時覺得上市僅僅是一個設想,還很遙遠。后來逐漸發(fā)現(xiàn)還有中小板、創(chuàng)業(yè)板,就感覺上市離我們越來越近了。目前弘基的資產(chǎn)規(guī)模約6億,盈利每年能達到4、5千萬?!崩钣澜芘d奮地說,“早在5、6年前弘基就一直以上市公司的目標來要求自己,現(xiàn)在,我們的機會來了。”
“做民營企業(yè),資源瓶頸和資金瓶頸是兩個絕對的制約因素。因此這方面我還是呼吁政府能多給一些支持。”
李永杰認為,如果弘基能上市成功的話,企業(yè)就拓寬了一條資金渠道,“如果我們有好的發(fā)展機會,就可以通過股市來募集資金,企業(yè)的發(fā)展就會更迅速、如虎添翼,也會創(chuàng)造更多的就業(yè)機會。因此對于民營企業(yè)來說,上市具有絕對的加速功能。”
商業(yè)地產(chǎn)項目不同于住宅項目,商業(yè)地產(chǎn)在建成時只是一個半成品,甚至只是整個項目的開始,因為商業(yè)地產(chǎn)需要依賴于后期的運營才能夠體現(xiàn)其價值,住宅項目型的“開發(fā)-銷售”模式并不能照搬。隨著國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)逐步形成的競爭格局,市場化程度也將逐步提高。
“一開始的理念其實是模糊的,但是到目前為止已經(jīng)很明確了,就是我們只做管家,做商業(yè)不動產(chǎn)的管家。”李永杰堅定地說,“企業(yè)發(fā)展到今天,我們一直倡導的理念是做個負責任的公司,你做的任何事情必須向大家負責??梢栽试S做錯,但是錯了以后要改、要負責?!?/p>
“目前,人才是我們最大的短板,也是我們最大的強項。短板是相對于國際化而言,強項是因為我們走得比別人早,本土化來說,我們的人才一定是最有經(jīng)驗的。”李永杰介紹說,經(jīng)過多年運作,公司已經(jīng)形成了集商業(yè)不動產(chǎn)投資、策劃、設計、招商、運營和管理的諸多團隊,他們既擁有獨當一面的能力,又能有效的與其他業(yè)務模塊展開互動。弘基把他們這種“全程一體,專業(yè)協(xié)同”的服務模式稱為專業(yè)的“魚骨”服務模式,每一模塊就像是“魚骨”上的“刺”,而公司端到端的整合與管理體系則是這根“魚骨”——以策劃為先導、以設計為紐帶、以招商和運營為中心。
同時,李永杰還介紹,公司自成立以來,長期重視對人才的培養(yǎng)和激勵,因此人才隊伍較為穩(wěn)定。各公司的高層管理人員和一些中層骨干均在成立初期就加入公司,這讓管理團隊較為穩(wěn)定,也使公司減少了因人員轉(zhuǎn)換帶來的低效率,為企業(yè)贏得客戶和不斷開拓新項目,奠定了穩(wěn)固的人才和管理基礎。
此外,公司通過股份制改造,實施員工持股,進一步穩(wěn)定了員工隊伍,為公司未來持續(xù)、健康、穩(wěn)定發(fā)展奠定了堅實的基礎?!拔覀冇?00多個股東,全是自己的職工,凡是工作5年以上的,開車的也有。大家多多少少都有一份,這個其實也是一個共同富裕的方法?!边@番話,讓我們看到強勢的李永杰也有溫情的一面。
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