在房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)從緊的預(yù)期下，越來越多的房企踏上了轉(zhuǎn)型之路，有選擇涉礦挖金的，也有躋身旅游業(yè)淘金的。受國家利好政策的扶持，在房地產(chǎn)商投身于旅游地產(chǎn)的同時，國內(nèi)旅游行業(yè)產(chǎn)業(yè)基金也開始大規(guī)模興起，VC/PE(風(fēng)險投資基金/私募股權(quán)投資基金)對旅游行業(yè)的關(guān)注度驟增。

日前，本報記者從投中集團獲悉，根據(jù)其旗下金融數(shù)據(jù)產(chǎn)品CVSource統(tǒng)計顯示，2006年至今，國內(nèi)傳統(tǒng)旅游行業(yè)共完成31筆私募融資交易，累計獲得投資2.52億美元，其中，2010年為近6年來傳統(tǒng)旅游企業(yè)融資規(guī)模最高的一年，融資額達1.13億美元。

投中集團分析師萬格在接受本報記者采訪時認為，國內(nèi)休閑旅游的巨大市場空間和住宅地產(chǎn)的持續(xù)調(diào)控，是各路資本紛紛下注旅游地產(chǎn)的主要原因。但他同時指出，投資旅游地產(chǎn)雖后期收益豐厚，然而，其初始投資額度高、項目培育期長、后續(xù)物業(yè)管理成本不可忽視，且需要持續(xù)流動資金補充，對于計劃長期持有而非轉(zhuǎn)售的旅游地產(chǎn)投資者而言，資金和專業(yè)運作能力方面的挑戰(zhàn)較大。

旅游基金“盛宴”

在2009年，國家將旅游行業(yè)定義為國家戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)的利好政策出臺后，旅游行業(yè)迎來了發(fā)展契機。在國內(nèi)旅游產(chǎn)業(yè)基金陸續(xù)興起的同時，大型房地產(chǎn)商在住宅地產(chǎn)持續(xù)調(diào)控的背景下紛紛布局旅游地產(chǎn)，與此同時，資本市場對旅游類企業(yè)的大力扶持，也使得VC/PE機構(gòu)的投資熱情高漲，主題公園與文藝演出等新類型投資項目日漸升溫。

投中集團數(shù)據(jù)顯示，2009年至今，共有8只旅游產(chǎn)業(yè)投資基金設(shè)立，總募資規(guī)模達212.96億元，平均單筆基金規(guī)模達26.62億元。

2012年2月，中國人民銀行發(fā)布的《關(guān)于金融支持旅游業(yè)加快發(fā)展的若干意見》提出：“支持旅游資源豐富、管理體制清晰、符合國家旅游發(fā)展戰(zhàn)略和發(fā)行上市條件的旅游企業(yè)上市融資;積極支持已上市旅游企業(yè)通過合適的方式進行再融資或者利用資本市場進行并購重組做大做強”。

7月，國家旅游局又公布了《關(guān)于鼓勵和引導(dǎo)民間資本投資旅游業(yè)的實施意見》，鼓勵各種所有制企業(yè)依法投資旅游產(chǎn)業(yè)。

一系列利好消息的出臺，使得旅游企業(yè)紛紛籌劃上市之路。一時間，“向資本市場沖刺”成為了旅游業(yè)的口號。

根據(jù)證監(jiān)會最新公布的擬上市企業(yè)名單，長白山旅游、北部灣旅游、浙旅控股、眾信旅游4家企業(yè)排隊等候上市。截至目前，共有16家旅游行業(yè)企業(yè)登陸資本市場，均在A股上市。

資本市場的大力支持，也吸引了機構(gòu)投資者紛紛投資旅游行業(yè)。2006年至今，國內(nèi)傳統(tǒng)旅游行業(yè)共完成31筆私募融資交易，累計獲得融資規(guī)模達2.52億美元，平均單筆融資規(guī)模813萬美元。

萬格表示，從融資案例來看，綜合型景區(qū)項目以其可開發(fā)項目類型多樣、投資風(fēng)險較分散受到PE機構(gòu)青睞。由于旅游地產(chǎn)在國內(nèi)剛剛興起，提早進入并進行專業(yè)化運作，有望占據(jù)領(lǐng)先優(yōu)勢。

而國內(nèi)房企受困于資金，也紛紛試圖通過布局商業(yè)地產(chǎn)或旅游地產(chǎn)尋找出路。恒大[簡介 最新動態(tài)]、雅居樂[簡介 最新動態(tài)]等排在房地產(chǎn)行業(yè)前100名的房企中，已有三分之一的房企介入了旅游地產(chǎn)領(lǐng)域。像華僑城[最新消息 價格 戶型 點評]、港中旅、青旅等傳統(tǒng)旅游企業(yè)，均在大規(guī)模投資建設(shè)旅游度假村。

旅游財富網(wǎng)初步統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2012年一季度，全國旅游地產(chǎn)投資上億元的簽約項目就有近70個，總規(guī)模達2600多億元，預(yù)計今年全行業(yè)投資將超萬億元。

質(zhì)疑聲不斷

就在旅游地產(chǎn)一路高歌猛進時，質(zhì)疑聲也隨之而來。全經(jīng)聯(lián)研究院副院長陳寶存明確表示，正是部分開發(fā)商的投機心理炒熱了旅游地產(chǎn)，使得旅游地產(chǎn)成為開發(fā)商和機構(gòu)投資者“圈地圈錢”的工具。

對于開發(fā)商而言，旅游地產(chǎn)雖極具收益誘惑，卻需在具體開發(fā)過程中付出較大的資金成本，拿地、購買景區(qū)經(jīng)營權(quán)、興建基礎(chǔ)設(shè)施、廣告營銷、后續(xù)維修、物業(yè)管理等往往耗資數(shù)十億元甚至上百億元，因而，對于許多中小型房企而言，敢愛不敢行。

某旅游行業(yè)分析師接受本報記者采訪時也認為，盡管旅游行業(yè)前景大家都非?？春茫钦嬲苤苯訉语L(fēng)險投資的、比較創(chuàng)新的商業(yè)模式非常少。旅游地產(chǎn)之所以吸引投資者，無非就是低價進入，目前國內(nèi)的旅游地產(chǎn)行業(yè)有很大的“圈錢效應(yīng)”。

成都地建置業(yè)營銷總監(jiān)董衛(wèi)昌發(fā)表評論稱，開發(fā)商發(fā)展旅游地產(chǎn)的初衷，無非是通過旅游項目便于更優(yōu)惠的價格獲取土地，并通過旅游這個“羊頭”順理成章地賣房子，通過賣房子來實現(xiàn)盈利。事實上，大多數(shù)旅游地產(chǎn)項目體量都比較大，從拿地開始就存在著若干風(fēng)險，不少項目因為土地問題受到質(zhì)疑，一度陷入僵局甚至走入死局。不管是做古鎮(zhèn)旅游、主題公園，還是做生態(tài)旅游，都想以較低的代價獲取土地。

“旅游地產(chǎn)相對于住宅或商業(yè)地產(chǎn)而言，本身就是一種投資大、周期長的物業(yè)產(chǎn)品，也是其風(fēng)險所在，旅游地產(chǎn)的盈利模式，是當下最大的難題，所以在一定程度上要求資金有充足的長線運營的準備。”前述旅游行業(yè)分析師說。

此外，“從細分投資類型來看，除了概念創(chuàng)新、園區(qū)規(guī)劃、附屬設(shè)施設(shè)計和節(jié)目策劃水平滯后，采用單一門票收入，與影視娛樂、餐飲、衍生品等結(jié)合不夠緊密，也都已成為我國主題公園行業(yè)發(fā)展的主要瓶頸。”萬格說。