一邊是房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)向上，一邊是“融資—地王—囤地—助力房?jī)r(jià)”，開(kāi)發(fā)商如此“雙贏”，技術(shù)嫻熟、游刃有余

　　■ 本刊記者 黃楊

　　7月29日，中國(guó)建筑(601668，SH)和北京金隅(02009，HK)分別登陸A股和H股，為滬港兩地開(kāi)啟今年房企首例IPO。這讓門(mén)口排隊(duì)的一溜兒開(kāi)發(fā)商眼饞不已。目前，還有30余家房地產(chǎn)企業(yè)正在進(jìn)行A股或H股的上市計(jì)劃。中原地產(chǎn)研究中心預(yù)計(jì)，如果這批房企IPO成功，募集資金總規(guī)模將超過(guò)1000億元；并且9月至年底，將是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)密集融資高峰期。屆時(shí)，資本市場(chǎng)又將翻江倒海。

　　與此同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的神經(jīng)，卻在經(jīng)受著一次又一次的挑戰(zhàn)——上漲還是調(diào)整？

　　扎堆上市

　　受益于樓市和股市雙重回暖，開(kāi)發(fā)商又開(kāi)始重溫2007年融資圈地的鴛夢(mèng)。IPO重啟以來(lái)，作為第一只登陸A股的“大象”股，中國(guó)建筑融資規(guī)模高達(dá)501億元；而今年第一只以H股形式掛牌的公司——北京金隅在香港掀起認(rèn)購(gòu)熱潮。北京金隅IPO以上限定價(jià)，招股價(jià)6.38港元每股，共募集資金59.5億港元，為香港今年以來(lái)第二大新股發(fā)行規(guī)模。

　　其他房地產(chǎn)企業(yè)也耐不住寂寞，9月3日，恒盛地產(chǎn)通過(guò)港交所上市聆訊，獲準(zhǔn)上市。恒盛地產(chǎn)身后，恒大、花樣年、卓越、龍湖、佳兆業(yè)、陽(yáng)光100等眾多民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)，均計(jì)劃在下半年通過(guò)赴港交所IPO的方式籌集所需資金。

　　“在中國(guó)當(dāng)前資本市場(chǎng)情況下，尤其是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以IPO或股票增發(fā)，作為股權(quán)融資，要好過(guò)通常的銀行貸款、公司債等債權(quán)融資?！?中原地產(chǎn)研究中心高級(jí)研究經(jīng)理劉淵這樣闡釋房企扎堆IPO的現(xiàn)象。“因?yàn)閮?nèi)地開(kāi)發(fā)企業(yè)普遍負(fù)債率高，而市場(chǎng)分紅機(jī)制不成熟，股權(quán)融資得來(lái)的資金是不需要還的，也不會(huì)提高公司財(cái)務(wù)報(bào)表上的負(fù)債率。而且通常各公司大股東的地位不會(huì)由于增發(fā)而被稀釋?！?/p>

　　“房地產(chǎn)行業(yè)是資本密集型行業(yè)，上市帶來(lái)的大量資金有利于開(kāi)發(fā)商快速擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模，獲取競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。尤其是在土地市場(chǎng)，獲取優(yōu)質(zhì)的土地資源越來(lái)越需要大量資金支持。”

　　地王爭(zhēng)霸

　　“這些房企一旦上市，圈到資金，首選還是買(mǎi)地。其次是擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模，如擴(kuò)大新開(kāi)工、在建工程數(shù)量，以擴(kuò)大市場(chǎng)分額?！?劉淵分析。

　　從近期各地土地成交來(lái)看，各地地王的締造者更以國(guó)字頭企業(yè)獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷，中海、保利、招商、綠地等企業(yè)的表現(xiàn)甚為活躍。這與資本市場(chǎng)近期活躍、房企IPO又現(xiàn)高潮的效應(yīng)密不可分。并且，充沛的資金依然是企業(yè)拿地的強(qiáng)有力的支撐。

　　萬(wàn)科A股(000002，SZ)增發(fā)112億元獲得通過(guò)，另有建設(shè)銀行授信額度500億元，其今年獲得的可用融資額度與其他9家房企融資總和(包括授信額度)相當(dāng)。于是萬(wàn)科加入“搶地”行列，9月7日萬(wàn)科擊敗中建、北京城建(600266，SH)和遠(yuǎn)洋地產(chǎn)等企業(yè)，最終以22億元價(jià)格拿下北京房山區(qū)長(zhǎng)陽(yáng)鎮(zhèn)地塊，比起拍價(jià)8.37億元高出約14億元，溢價(jià)約163%，樓面地價(jià)約合6450元/平方米。

　　另有中海地產(chǎn)的母公司中國(guó)建筑IPO后擬對(duì)中海增資50億元，中海地產(chǎn)也于9月10日以70億元巨資拿下了南京長(zhǎng)風(fēng)地塊，樓面地價(jià)高達(dá)22409元/平方米，溢價(jià)率達(dá)129%，奪下“中國(guó)地王”稱(chēng)號(hào)。而這個(gè)地塊2008年9月標(biāo)價(jià)1.43萬(wàn)元/平方米，曾經(jīng)流標(biāo)，原因是2007年加息最為密集，曾多次上調(diào)利率和存款準(zhǔn)備金率，銀行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款也大幅收緊，造成開(kāi)發(fā)商資金鏈緊張。

　　大型房企，尤其是國(guó)有控股的房企，錢(qián)多豪爽，一擲千金的現(xiàn)象一再出現(xiàn)，尤其是在搶地大戰(zhàn)中屢摘地王。9月10日，華僑城(000069，SZ)以5.3億元斬獲深圳寶安區(qū)尖崗山一地塊，樓面地價(jià)高達(dá)18875元/平方米，成為深圳新“地王”。9月8日，保利地產(chǎn)(600048，SH)通過(guò)150輪舉牌，以15.92億元拿下了南京河西金沙江地塊，溢價(jià)幅度高達(dá)87.29%，樓面地價(jià)為7553元/平方米。

　　吹泡泡？

　　不到一年的時(shí)間，土地招拍掛屢創(chuàng)新高。但開(kāi)發(fā)商在拿地之后，卻不急于建設(shè)。針對(duì)目前土地市場(chǎng)地王頻出，大量土地閑置的情況，8 月23日，國(guó)土資源部表示，在確保拉動(dòng)內(nèi)需項(xiàng)目和民生項(xiàng)目用地的情況下，下半年要加強(qiáng)土地的批后監(jiān)管，防止趁機(jī)搭車(chē)圈地，重點(diǎn)查看用地比率、是否存在囤而未建等違規(guī)現(xiàn)象。這預(yù)示著下半年各地政府土地清查力度可能加大。

　　然而，雖自8月下旬始國(guó)土資源部多次下發(fā)清查閑置土地的相關(guān)通知，但各大房企拿地?zé)崆橐廊唤z毫未減。有業(yè)內(nèi)人士分析，在房地產(chǎn)市場(chǎng)蓬勃發(fā)展時(shí)期，這種情況的出現(xiàn)，是因?yàn)榭春梦磥?lái)市場(chǎng)，確切地說(shuō)，是看好未來(lái)項(xiàng)目預(yù)期利潤(rùn)，開(kāi)發(fā)商們便爭(zhēng)相購(gòu)買(mǎi)土地，地價(jià)隨之被抬升。因此，是房?jī)r(jià)，或者更確切地說(shuō)，是預(yù)期房?jī)r(jià)決定了地價(jià)的走勢(shì)。尤其是近期各地豪宅市場(chǎng)的熱銷(xiāo)，更加刺激了房企對(duì)中心城區(qū)地塊的青睞，從而造就了近期各地單價(jià)地王和總價(jià)地王的誕生。

　　從以往的地王紀(jì)錄來(lái)看，無(wú)論是2007 年還是今年上半年，每次“地王”的出現(xiàn)，最大的、最直接的效應(yīng)就是周邊房?jī)r(jià)暴漲，而最大受益者莫過(guò)于那些“地王房地產(chǎn)商”了。因此，也不難理解開(kāi)發(fā)商為何樂(lè)此不疲地制造地王。

　　易居臣信市場(chǎng)研究中心認(rèn)為，天價(jià)地塊成交將區(qū)域樓市的估值水平整體拉高。由于比較大的價(jià)格落差，周邊各樓盤(pán)將不可避免產(chǎn)生強(qiáng)烈的漲價(jià)意愿。

　　比如萬(wàn)科以22億元價(jià)格拿下的北京房山區(qū)長(zhǎng)陽(yáng)鎮(zhèn)地塊的另一樓盤(pán)加州水郡，在萬(wàn)科拿地之前的價(jià)格為8000多元/平米，萬(wàn)科拿地后的短短一周，就暴漲了1000元/平米，房?jī)r(jià)已接近萬(wàn)元/平米。

　　“現(xiàn)階段，土地資源對(duì)于開(kāi)發(fā)商的意義，如同油井對(duì)于石油公司，都是不可再生的稀缺資源。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，土地價(jià)值自然提升。買(mǎi)地對(duì)于有資金實(shí)力的開(kāi)發(fā)商而言，是一個(gè)很好的投資?！眲Y分析。

　　正如劉淵所分析，8月居住用地交易市場(chǎng)依然熱度不減，居住用地的階段性供應(yīng)不足導(dǎo)致限價(jià)房用地亦遭競(jìng)逐。北京和天津的限價(jià)房用地被北京建工和萬(wàn)科競(jìng)得。

　　并且根據(jù)中原地產(chǎn)的監(jiān)測(cè)，8月12個(gè)被監(jiān)測(cè)城市土地樓面地價(jià)為2157元/平方米，高于前12月均值19%，其中居住用地2045元/平方米，高于前12月均值5%，居住用地價(jià)格維持高位。