本期專家郭偉：北京偉嘉安捷投資擔(dān)保有限公司理財(cái)師、業(yè)務(wù)主管、高級(jí)理財(cái)師。

　　1．什么情況下，二次置業(yè)不適合選擇抵押消費(fèi)貸款？

　　答：購房人第一套房產(chǎn)若為全款購買，第二套房產(chǎn)選擇按揭貸款購買的話，通過抵押消費(fèi)貸款是不太劃算的，因?yàn)榈盅合M(fèi)貸款的利率一般為基準(zhǔn)利率，最低也只能下浮5%~10%，而購房人之前沒有貸款記錄，如果直接使用商業(yè)貸款的話，是可以享受下浮30%的優(yōu)惠利率的，用抵押消費(fèi)貸款顯然不太合適。

　　2．抵押消費(fèi)貸款適用哪些用途？其中哪些用途可以貸款更多，還貸期限更長(zhǎng)？

　　答：目前抵押消費(fèi)貸款的用途一般為購房、購車、留學(xué)、裝修，部分銀行現(xiàn)在可以做個(gè)人經(jīng)營性貸款。在這些用途中，抵押購房用途的成數(shù)最高，期限也最長(zhǎng)，一般最長(zhǎng)可以貸到房產(chǎn)評(píng)估值的七成，貸款期限最長(zhǎng)可以貸到25年。

　　3．客戶申請(qǐng)抵押消費(fèi)貸款后的實(shí)際用途，銀行用什么方式或程序監(jiān)控？

　　答：在客戶辦理抵押消費(fèi)貸款時(shí)，銀行一般會(huì)要求借款人提供相關(guān)的用途證明，如買房需提供購房合同、裝修需提供裝修合同等。同時(shí)銀監(jiān)會(huì)明確規(guī)定銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)不得貸款給企業(yè)和個(gè)人買賣股票，“切實(shí)加強(qiáng)個(gè)人消費(fèi)貸款管理，防止消費(fèi)貸款變相流入股市”。一旦發(fā)現(xiàn)銀行違規(guī)操作，銀監(jiān)會(huì)都會(huì)進(jìn)行處罰。

　　4．目前銀行在審核“抵押消費(fèi)貸款”用途以及借款人資質(zhì)時(shí)是否比以往更嚴(yán)格？

　　答：目前有沒有規(guī)定北京五環(huán)外的房產(chǎn)不予批準(zhǔn)“抵押消費(fèi)貸款”？

　　銀行對(duì)于抵押消費(fèi)貸款這個(gè)業(yè)務(wù)一直以來都是審核比較嚴(yán)格的，對(duì)借款人抵押用途審核比較嚴(yán)格，對(duì)借款人的資質(zhì)及還款能力審核，房產(chǎn)的變現(xiàn)能力等都比較嚴(yán)格。目前銀行沒有對(duì)北京五環(huán)外的房產(chǎn)不能做抵押消費(fèi)貸款的規(guī)定，但個(gè)別遠(yuǎn)郊區(qū)縣的房產(chǎn)銀行是不接受的。比如位于北京遠(yuǎn)郊延慶、平谷等變現(xiàn)能力差的房屋。如果借款人資質(zhì)一般，收入不穩(wěn)定，銀行一般不予貸款。

　　5．用于抵押消費(fèi)的房屋必須是本人的嗎？直系親屬的可以嗎，有什么具體規(guī)定？

　　答：用于抵押消費(fèi)貸款的房屋不一定是本人的，可以是直系親屬的，一般可以是配偶，父母或直系兄弟姐妹的。如果抵押房產(chǎn)為直系親屬所有的話，需要房產(chǎn)所有人和借款人都到場(chǎng)和銀行面簽，房產(chǎn)所有人如果已婚，其配偶也要同時(shí)到場(chǎng)并同意抵押該房產(chǎn)。

　　6．抵押消費(fèi)貸款有什么缺陷？

　　答：抵押消費(fèi)貸款相對(duì)于正常的商業(yè)貸款來說，最大的缺陷就是貸款期限稍短，一般為10年，如果客戶資質(zhì)良好，個(gè)別銀行是可以貸到25年的，而商業(yè)貸款一般最長(zhǎng)可以貸到30年。另外就是利率，抵押消費(fèi)貸款利率一般為基準(zhǔn)利率，如果客戶資質(zhì)好的話可以下浮5％~10%，不能享受商業(yè)貸款首套房下浮30%的優(yōu)惠政策。如果客戶之前的房產(chǎn)是全款購買，且房產(chǎn)證在半年之內(nèi)，理財(cái)師建議客戶選擇補(bǔ)按揭業(yè)務(wù)，可以享受到商業(yè)貸款首套房的政策，但是補(bǔ)按揭貸款需要當(dāng)時(shí)過戶的網(wǎng)簽合同，貸款金額以評(píng)估價(jià)和網(wǎng)簽合同價(jià)就低原則的8成。