居安思“危”。

　　如聶梅生會(huì)長(zhǎng)（全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)）所說(shuō)，房地產(chǎn)在‘十二五’還有很大發(fā)展，但到了‘十四五’時(shí)期，人口拐點(diǎn)到來(lái)的時(shí)候，住宅運(yùn)營(yíng)模式將發(fā)生重大變化。

　　中國(guó)的老齡人口正呈現(xiàn)疾速增長(zhǎng)的趨勢(shì)。國(guó)內(nèi)已有部分開(kāi)發(fā)商覬覦養(yǎng)老地產(chǎn)的商機(jī)，資本也聞風(fēng)而動(dòng)。但養(yǎng)老地產(chǎn)的探索才剛剛開(kāi)始，設(shè)計(jì)、金融模式都尚不完善。

　　老齡化社會(huì)到來(lái)

　　按照世界衛(wèi)生組織的標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)某國(guó)家或地區(qū)60歲以上的老人超過(guò)總?cè)丝跀?shù)的10％時(shí)，就步入了老齡化社會(huì)。據(jù)全國(guó)老齡工作委員會(huì)辦公室統(tǒng)計(jì)發(fā)布的信息，截至去年底，全國(guó)60歲及以上老年人口已經(jīng)達(dá)到1.67億，占總?cè)丝诘?2.79％，分別比2008年凈增725萬(wàn)和0.5個(gè)百分點(diǎn)。

　　“到2011年，中國(guó)的老齡人口達(dá)到13％，到2020年，中國(guó)的老齡人口將近30％，來(lái)勢(shì)迅猛。”中國(guó)老齡產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)鄭衛(wèi)華說(shuō)。

　　中國(guó)福利研究院院長(zhǎng)王振耀相信，這一趨勢(shì)比官方數(shù)據(jù)公布的更為嚴(yán)峻。“中國(guó)老年人比我們想象的多”，他說(shuō)，“如果大家不信，可以簡(jiǎn)單計(jì)算一下各省公布的60歲以上的老人，就會(huì)發(fā)現(xiàn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的1.67億。”王振耀認(rèn)為，中國(guó)的人口危機(jī)將提前到來(lái)，1到18歲的人口將逐漸下降到1／4以下，中國(guó)人未來(lái)的養(yǎng)老問(wèn)題不是遙遠(yuǎn)的2020年，而就在現(xiàn)在，就在未來(lái)幾年。王振耀擔(dān)任原民政部福利司司長(zhǎng)期間，發(fā)現(xiàn)全國(guó)養(yǎng)老北京最難，僅僅是中央各部委離退休干部的養(yǎng)老服務(wù)就存在著諸多挑戰(zhàn)。

　　民政部部長(zhǎng)李立國(guó)近日也表示，城鄉(xiāng)老人家庭中，空巢家庭超過(guò)50％，部分大中城市達(dá)70％。農(nóng)村留守老人約4000萬(wàn)，占農(nóng)村老年人口的37％，城鄉(xiāng)家庭養(yǎng)老條件明顯缺失。“由于我國(guó)老齡化是在‘未富先老’、社會(huì)保障制度滯后、單位福利體制解體、城鄉(xiāng)和區(qū)域發(fā)展不平衡的形勢(shì)下發(fā)生的，社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)壓力不斷加重。”李立國(guó)說(shuō)。在中國(guó)1.67億老年人中，80歲以上的高齡老人已超過(guò)1899萬(wàn)，其中多數(shù)人逐步進(jìn)入半自理或不能自理狀態(tài)。

　　聶梅生認(rèn)為，“中國(guó)老年人群上升的速度不亞于我們城市化的速度，老年公寓在中國(guó)屬于稀缺產(chǎn)品，如何解決這塊剛性需求很重要。”50歲以上的人群擁有人生最高的財(cái)富凈值，他們居家養(yǎng)老的住宅需求正在成為房地產(chǎn)行業(yè)新的轉(zhuǎn)型領(lǐng)域之一。

　　許多開(kāi)發(fā)商正躍躍欲試。萬(wàn)科、首創(chuàng)、保利、華潤(rùn)等地產(chǎn)公司專門(mén)成立了養(yǎng)老地產(chǎn)的研發(fā)團(tuán)隊(duì)，泰康人壽、中國(guó)人壽等保險(xiǎn)公司紛紛啟動(dòng)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。另?yè)?jù)透露，一直專注于養(yǎng)老領(lǐng)域發(fā)展的親和源股份有限公司董事長(zhǎng)奚志勇透露說(shuō)，不久前公司剛和一家海外機(jī)構(gòu)達(dá)成股權(quán)合作意向。

　　保利地產(chǎn)副總經(jīng)理胡在新在接受記者采訪時(shí)也表示，保利現(xiàn)在正在做研究，未來(lái)老年住宅的市場(chǎng)很大，公司很看好這一市場(chǎng)的前景。關(guān)于養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展戰(zhàn)略，2009年保利年報(bào)以及2010年中報(bào)中，都有所提及。旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)以及城市綜合運(yùn)營(yíng)等等低風(fēng)險(xiǎn)業(yè)態(tài)，也在這份半年報(bào)中被定義為保利未來(lái)“新的盈利增長(zhǎng)點(diǎn)”。

　　在北京周邊的項(xiàng)目也悄然打起了養(yǎng)老概念。據(jù)了解，首創(chuàng)置業(yè)與河北建設(shè)集團(tuán)將聯(lián)手投資70億元，開(kāi)發(fā)一個(gè)位于河北香河的養(yǎng)老項(xiàng)目，總建筑面積近200萬(wàn)平方米。和首創(chuàng)香河養(yǎng)老項(xiàng)目相似，在天津武清區(qū)，龍灣地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的龍灣城，也打算打造養(yǎng)老地產(chǎn)的概念，面向的客戶是在一線城市有養(yǎng)老需求，但無(wú)力在北京購(gòu)買(mǎi)住房的群體。
[page]

　　商業(yè)模式尚在探索

　　盡管養(yǎng)老地產(chǎn)未來(lái)的市場(chǎng)前景被認(rèn)為很寬廣，但目前仍處于摸索階段，還沒(méi)有一個(gè)行之有效又可持續(xù)發(fā)展的商業(yè)模式，整體市場(chǎng)仍需要升級(jí)。

　　毛大慶指出，現(xiàn)在社會(huì)上的許多養(yǎng)老機(jī)構(gòu)都是“拼富”的地方，并不是真正意義上的養(yǎng)老地產(chǎn)。萬(wàn)科現(xiàn)在打造的“活躍長(zhǎng)者之家”僅僅是養(yǎng)老地產(chǎn)中的一種形態(tài)，未來(lái)還有很多業(yè)態(tài)，很多種運(yùn)營(yíng)模式值得探索。有可能會(huì)在一些住宅項(xiàng)目中，專門(mén)打造一定比例的老年住宅；亦有可能單獨(dú)建造，或租或售。

　　清華大學(xué)建筑學(xué)院教授周燕珉也提出，目前我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)檔次比較低，開(kāi)發(fā)企業(yè)缺乏清晰的市場(chǎng)定位，對(duì)老年客戶群細(xì)分不夠，配套和服務(wù)的設(shè)施有限。其次是產(chǎn)業(yè)規(guī)模小，產(chǎn)業(yè)鏈整合度低，適合老年人的一些設(shè)施和產(chǎn)品都很缺乏。第三，是缺乏全過(guò)程的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，把國(guó)外的東西直接搬過(guò)來(lái)又水土不服。

　　此外，養(yǎng)老住宅相關(guān)的金融創(chuàng)新也不完善。國(guó)外早已有“倒按揭”（反向住房抵押貸款）模式，房屋產(chǎn)權(quán)擁有者，把自有產(chǎn)權(quán)的房子抵押給銀行、保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)，后者在綜合評(píng)估借款人年齡、生命期望值、房產(chǎn)現(xiàn)在價(jià)值以及預(yù)計(jì)房主去世時(shí)房產(chǎn)的價(jià)值等因素后，每月給房主一筆固定的錢(qián)。房主繼續(xù)獲得居住權(quán)，一直延續(xù)到房主去世。當(dāng)房主去世后，其房產(chǎn)出售，所得用來(lái)償還貸款本息，其升值部分歸抵押權(quán)人所有。倒按揭出現(xiàn)在20世紀(jì)80年代中期，最早是由美國(guó)新澤西州勞瑞山的一家銀行創(chuàng)立的。目前在發(fā)達(dá)國(guó)家已有20余年的歷史。

　　但一位不愿公開(kāi)姓名的國(guó)有銀行個(gè)貸部負(fù)責(zé)人告訴本報(bào)記者，如何從資產(chǎn)負(fù)債上考量抵押的房產(chǎn)，把信貸資金發(fā)放給房屋持有人，都有待研究，當(dāng)前中國(guó)銀行業(yè)的財(cái)務(wù)制度還并不支持這種模式。這是銀行未來(lái)可以關(guān)注的方向，如果和開(kāi)發(fā)商合作，也許銀行會(huì)有動(dòng)力去推進(jìn)倒按揭。