采訪·撰文/蔣毅坤

　　“沒(méi)空位了？會(huì)議室也有人？”王向東只好在寫字樓大堂里接受采訪，“已經(jīng)好幾次遇到這種情況了。”王向東是深圳創(chuàng)富港商務(wù)有限公司（以下簡(jiǎn)稱創(chuàng)富港）北京分公司的負(fù)責(zé)人，這家公司做寫字樓轉(zhuǎn)租業(yè)務(wù)——承租整層寫字樓，然后轉(zhuǎn)租給小型公司，然而這位“地主”卻由于辦公室全部被租用，只得在大堂辦公。

　　戴先生是創(chuàng)富港的租戶，《數(shù)字商業(yè)時(shí)代》的記者在北京中關(guān)村附近的東方天作大廈見(jiàn)到他時(shí)，他剛創(chuàng)業(yè)6個(gè)月，為一家國(guó)際知名的IT公司做代理，公司只有他一人，3個(gè)月前他從創(chuàng)富港轉(zhuǎn)租下一個(gè)6平方米的辦公室，盡管只夠放一套辦公桌椅，但戴先生很滿意，“辦公環(huán)境不錯(cuò)，有共用的前臺(tái)和會(huì)議室?！?/p>

　　創(chuàng)富港的租戶大多數(shù)是咨詢公司和貿(mào)易公司，規(guī)模在10人以內(nèi)。成立于2005年的創(chuàng)富港現(xiàn)在在全國(guó)布設(shè)的商務(wù)中心近50家。

　　金融危機(jī)發(fā)生以來(lái)，創(chuàng)富港的業(yè)務(wù)也受到了影響，出租率一度從98%跌至75%，目前恢復(fù)至90%。據(jù)悉，一家商務(wù)中心的出租率達(dá)到80%，半年內(nèi)就能贏利。

　　“有人模仿我們，但一開(kāi)就死?！蓖跸驏|告訴記者，“二手房東”生意并非像看上去那么簡(jiǎn)單。創(chuàng)富港到底有何訣竅？

　　低端定位 耕好“一畝田”

　　“我們說(shuō)自己是‘種田的’，做‘一畝田’的生意，”創(chuàng)富港副總經(jīng)理陳秀春笑道，“我們的商務(wù)中心面積大約都在600平方米左右，和一畝地的面積差不多，少數(shù)達(dá)到1000平方米?！?/p>

　　這“一畝”的出現(xiàn)并非巧合，而是贏利的“黃金分割點(diǎn)”。王向東告訴記者，在實(shí)際運(yùn)營(yíng)中，出租率往往要達(dá)到80%才能不虧損，而且“不搞連鎖經(jīng)營(yíng)也很難打平?！?/p>

　　1997年，時(shí)為深圳某軟件公司總裁的薛春偶然接觸到一家香港商務(wù)中心，當(dāng)即被其商業(yè)模式吸引。經(jīng)過(guò)3年的調(diào)研，2000年薛春收購(gòu)了香港的一家商務(wù)中心。

　　“當(dāng)時(shí)收購(gòu)就想學(xué)習(xí)，”陳秀春說(shuō)，“研究如何運(yùn)營(yíng)。”同年薛春在廣州開(kāi)設(shè)了創(chuàng)富港。2005年底，國(guó)外商務(wù)中心涌入中國(guó)，薛春判斷商務(wù)中心市場(chǎng)即將激增，便利用前期積累的IT技術(shù)、管理體系、營(yíng)銷模式、人力資源迅速擴(kuò)張，在4年多時(shí)間內(nèi)開(kāi)設(shè)了近50家商務(wù)中心連鎖店。

　　幾乎與此同時(shí)，全球最大的辦公樓“二手房東”雷格斯（Regus）在中國(guó)市場(chǎng)也加速了擴(kuò)張，這家成立于1989年的公司，在納斯達(dá)克和倫敦兩地上市。目前，雷格斯運(yùn)作的商務(wù)中心超過(guò)1000家，分布于70個(gè)國(guó)家的400個(gè)城市。據(jù)稱，諾基亞和IBM等財(cái)富500強(qiáng)公司在進(jìn)入新市場(chǎng)時(shí)，也把雷格斯作為首選的“辦公空間外包商”。

　　雷格斯的成功故事成為了創(chuàng)富港的動(dòng)力，然而，陳秀春告訴記者，他們對(duì)“前輩”的模仿只是有限度的、試探性的。

　　“2005年我們做了4家商務(wù)中心，面積都很小，只有兩三百平方米?！标愋愦赫f(shuō)，這4家商務(wù)中心定位都不一樣，高低端都有。”但是很快他們就發(fā)現(xiàn)高端商務(wù)中心很難做，“運(yùn)營(yíng)起來(lái)成本更高，而且客戶非常少，高端客戶更愿意選擇雷格斯等國(guó)際品牌?！?/p>

　　“可以學(xué)習(xí)雷格斯的做法，但一定要繞開(kāi)它的鋒芒！”為了避免與強(qiáng)手相遇，薛春為創(chuàng)富港摸索到了另一個(gè)生存空間——瞄準(zhǔn)國(guó)內(nèi)的創(chuàng)業(yè)者。

　　斤斤計(jì)較 租期宜長(zhǎng)??租金月結(jié)

　　為國(guó)內(nèi)創(chuàng)業(yè)者服務(wù)似乎是樁不錯(cuò)的買賣——這群人對(duì)小型辦公室的需求量巨大，而且要求也低得多。

　　“我就只要一張桌子就夠了?！蓖跸壬淖稍児局挥袃擅麊T工，他租了北京維亞大廈的創(chuàng)富港商務(wù)中心辦公室，原來(lái)他擠在朋友的公司里，一個(gè)大辦公室里擺了十幾張辦公桌，只有他不屬于那家公司，感覺(jué)很憋屈?！艾F(xiàn)在至少有了自己的窩?！?/p>

　　然而，創(chuàng)業(yè)型客戶對(duì)于價(jià)格很敏感，薛春和他的團(tuán)隊(duì)發(fā)現(xiàn)，要做好這樁買賣并非易事。

　　首先，他們?cè)谶x址上就煞費(fèi)苦心?！八猩虅?wù)中心無(wú)一例外地選擇在交通便利、樓宇形象中等、租金便宜的地段?！标愋愦航榻B，比如北京的時(shí)間國(guó)際大廈，位于交通要塞三元橋附近，租金為每天每平方米3元，而距離時(shí)間國(guó)際500米的佳程廣場(chǎng)租金報(bào)價(jià)則為每天每平方米10元左右。

　　選定地點(diǎn)之后，在和出租方談租賃條款上也頗有講究。

　　“我們和物業(yè)簽5年左右的合同。”陳秀春說(shuō)，長(zhǎng)期合同不但利于拿到優(yōu)惠的價(jià)格，還可以提更多條件，如每年3個(gè)月免租期。“一般頭三個(gè)月內(nèi)的出租率就可以達(dá)到80%，實(shí)現(xiàn)盈虧平衡?！标愋愦赫f(shuō)。

　　王向東算了一筆賬：“每個(gè)商務(wù)中心前期的成本是50多萬(wàn)元，而租客押兩個(gè)月租金再交一個(gè)月的租金，當(dāng)出租率達(dá)到80%以后，押金和租金就有20多萬(wàn)元?！?/p>

　　“但我們給物業(yè)的租金必須月付。”陳秀春解釋道，“其實(shí)按年付比按月付優(yōu)惠不了多少，我們更看重資金周轉(zhuǎn)率?！?/p>

　　除了租金，創(chuàng)富港對(duì)人力成本也盯得很緊。據(jù)悉，創(chuàng)富港有49家商務(wù)中心，但只有150名員工，“平均每家商務(wù)中心只有2~2.5個(gè)人操作?！标愋愦赫f(shuō)，“這是我們經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期嘗試和優(yōu)化得到的結(jié)果?！?/p>

　　租戶至上 自己寧肯不掛招牌

　　創(chuàng)富港處處精打細(xì)算，而在某些方面很慷慨。例如，它設(shè)立裝修工程部。王向東說(shuō)，實(shí)際上，把裝修外包比養(yǎng)一支施工隊(duì)伍更省錢。

　　“但外包難以保證質(zhì)量，影響我們的形象?！蓖跸驏|解釋說(shuō)，經(jīng)過(guò)多年磨練，創(chuàng)富港已經(jīng)離不開(kāi)自己的工程部了。記者拜訪了創(chuàng)富港設(shè)在北京的6個(gè)商務(wù)中心，格局基本一樣，六七百平方米的空間被隔成了50多個(gè)辦公室。“辦公室如何布局，走廊如何設(shè)置，怎么設(shè)窗戶，工程部都有固定模式?！蓖跸驏|說(shuō)。

　　此外，創(chuàng)富港還提供了免費(fèi)服務(wù)，如幫助企業(yè)注冊(cè)，提供打字、復(fù)印、傳真、快遞、訂票、訂房等秘書服務(wù)。

　　薛春甚至利用以前的軟件資源，開(kāi)發(fā)了一套特殊的電話接聽(tīng)管理系統(tǒng)，讓前臺(tái)接待員迅速分辨來(lái)電找哪家公司，并以該公司員工的身份自報(bào)家門（有的接待員甚至接受過(guò)訓(xùn)練，可以簡(jiǎn)單回答和這些公司業(yè)務(wù)相關(guān)的問(wèn)題）。

　　當(dāng)本刊記者試圖為創(chuàng)富港拍照時(shí)，發(fā)現(xiàn)了一個(gè)難題——在所有商務(wù)中心里都找不到創(chuàng)富港的Logo，陳秀春說(shuō)是為了讓租戶顯得更體面。

　　“當(dāng)租戶的客戶走進(jìn)商務(wù)中心時(shí)，我們不希望提醒他們：這是一家寄人籬下的小公司，即便租戶公司真的只有一個(gè)人，沒(méi)必要為了強(qiáng)化創(chuàng)富港而影響到租戶形象。”陳秀春說(shuō)。