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在寫字樓當(dāng)二房東 創(chuàng)富港山寨版孵化器

2009-12-01 16:48:12      蔣毅坤

  采訪·撰文/蔣毅坤

  “沒(méi)空位了?會(huì)議室也有人?”王向東只好在寫字樓大堂里接受采訪,“已經(jīng)好幾次遇到這種情況了。”王向東是深圳創(chuàng)富港商務(wù)有限公司(以下簡(jiǎn)稱創(chuàng)富港)北京分公司的負(fù)責(zé)人,這家公司做寫字樓轉(zhuǎn)租業(yè)務(wù)——承租整層寫字樓,然后轉(zhuǎn)租給小型公司,然而這位“地主”卻由于辦公室全部被租用,只得在大堂辦公。

  戴先生是創(chuàng)富港的租戶,《數(shù)字商業(yè)時(shí)代》的記者在北京中關(guān)村附近的東方天作大廈見(jiàn)到他時(shí),他剛創(chuàng)業(yè)6個(gè)月,為一家國(guó)際知名的IT公司做代理,公司只有他一人,3個(gè)月前他從創(chuàng)富港轉(zhuǎn)租下一個(gè)6平方米的辦公室,盡管只夠放一套辦公桌椅,但戴先生很滿意,“辦公環(huán)境不錯(cuò),有共用的前臺(tái)和會(huì)議室?!?/p>

  創(chuàng)富港的租戶大多數(shù)是咨詢公司和貿(mào)易公司,規(guī)模在10人以內(nèi)。成立于2005年的創(chuàng)富港現(xiàn)在在全國(guó)布設(shè)的商務(wù)中心近50家。

  金融危機(jī)發(fā)生以來(lái),創(chuàng)富港的業(yè)務(wù)也受到了影響,出租率一度從98%跌至75%,目前恢復(fù)至90%。據(jù)悉,一家商務(wù)中心的出租率達(dá)到80%,半年內(nèi)就能贏利。

  “有人模仿我們,但一開(kāi)就死?!蓖跸驏|告訴記者,“二手房東”生意并非像看上去那么簡(jiǎn)單。創(chuàng)富港到底有何訣竅?

  低端定位 耕好“一畝田”

  “我們說(shuō)自己是‘種田的’,做‘一畝田’的生意,”創(chuàng)富港副總經(jīng)理陳秀春笑道,“我們的商務(wù)中心面積大約都在600平方米左右,和一畝地的面積差不多,少數(shù)達(dá)到1000平方米?!?/p>

  這“一畝”的出現(xiàn)并非巧合,而是贏利的“黃金分割點(diǎn)”。王向東告訴記者,在實(shí)際運(yùn)營(yíng)中,出租率往往要達(dá)到80%才能不虧損,而且“不搞連鎖經(jīng)營(yíng)也很難打平?!?/p>

  1997年,時(shí)為深圳某軟件公司總裁的薛春偶然接觸到一家香港商務(wù)中心,當(dāng)即被其商業(yè)模式吸引。經(jīng)過(guò)3年的調(diào)研,2000年薛春收購(gòu)了香港的一家商務(wù)中心。

  “當(dāng)時(shí)收購(gòu)就想學(xué)習(xí),”陳秀春說(shuō),“研究如何運(yùn)營(yíng)。”同年薛春在廣州開(kāi)設(shè)了創(chuàng)富港。2005年底,國(guó)外商務(wù)中心涌入中國(guó),薛春判斷商務(wù)中心市場(chǎng)即將激增,便利用前期積累的IT技術(shù)、管理體系、營(yíng)銷模式、人力資源迅速擴(kuò)張,在4年多時(shí)間內(nèi)開(kāi)設(shè)了近50家商務(wù)中心連鎖店。

  幾乎與此同時(shí),全球最大的辦公樓“二手房東”雷格斯(Regus)在中國(guó)市場(chǎng)也加速了擴(kuò)張,這家成立于1989年的公司,在納斯達(dá)克和倫敦兩地上市。目前,雷格斯運(yùn)作的商務(wù)中心超過(guò)1000家,分布于70個(gè)國(guó)家的400個(gè)城市。據(jù)稱,諾基亞和IBM等財(cái)富500強(qiáng)公司在進(jìn)入新市場(chǎng)時(shí),也把雷格斯作為首選的“辦公空間外包商”。

  雷格斯的成功故事成為了創(chuàng)富港的動(dòng)力,然而,陳秀春告訴記者,他們對(duì)“前輩”的模仿只是有限度的、試探性的。

  “2005年我們做了4家商務(wù)中心,面積都很小,只有兩三百平方米?!标愋愦赫f(shuō),這4家商務(wù)中心定位都不一樣,高低端都有。”但是很快他們就發(fā)現(xiàn)高端商務(wù)中心很難做,“運(yùn)營(yíng)起來(lái)成本更高,而且客戶非常少,高端客戶更愿意選擇雷格斯等國(guó)際品牌?!?/p>

  “可以學(xué)習(xí)雷格斯的做法,但一定要繞開(kāi)它的鋒芒!”為了避免與強(qiáng)手相遇,薛春為創(chuàng)富港摸索到了另一個(gè)生存空間——瞄準(zhǔn)國(guó)內(nèi)的創(chuàng)業(yè)者。

  斤斤計(jì)較 租期宜長(zhǎng)??租金月結(jié)

  為國(guó)內(nèi)創(chuàng)業(yè)者服務(wù)似乎是樁不錯(cuò)的買賣——這群人對(duì)小型辦公室的需求量巨大,而且要求也低得多。

  “我就只要一張桌子就夠了?!蓖跸壬淖稍児局挥袃擅麊T工,他租了北京維亞大廈的創(chuàng)富港商務(wù)中心辦公室,原來(lái)他擠在朋友的公司里,一個(gè)大辦公室里擺了十幾張辦公桌,只有他不屬于那家公司,感覺(jué)很憋屈?!艾F(xiàn)在至少有了自己的窩?!?/p>

  然而,創(chuàng)業(yè)型客戶對(duì)于價(jià)格很敏感,薛春和他的團(tuán)隊(duì)發(fā)現(xiàn),要做好這樁買賣并非易事。

  首先,他們?cè)谶x址上就煞費(fèi)苦心?!八猩虅?wù)中心無(wú)一例外地選擇在交通便利、樓宇形象中等、租金便宜的地段?!标愋愦航榻B,比如北京的時(shí)間國(guó)際大廈,位于交通要塞三元橋附近,租金為每天每平方米3元,而距離時(shí)間國(guó)際500米的佳程廣場(chǎng)租金報(bào)價(jià)則為每天每平方米10元左右。

  選定地點(diǎn)之后,在和出租方談租賃條款上也頗有講究。

  “我們和物業(yè)簽5年左右的合同。”陳秀春說(shuō),長(zhǎng)期合同不但利于拿到優(yōu)惠的價(jià)格,還可以提更多條件,如每年3個(gè)月免租期。“一般頭三個(gè)月內(nèi)的出租率就可以達(dá)到80%,實(shí)現(xiàn)盈虧平衡?!标愋愦赫f(shuō)。

  王向東算了一筆賬:“每個(gè)商務(wù)中心前期的成本是50多萬(wàn)元,而租客押兩個(gè)月租金再交一個(gè)月的租金,當(dāng)出租率達(dá)到80%以后,押金和租金就有20多萬(wàn)元?!?/p>

  “但我們給物業(yè)的租金必須月付。”陳秀春解釋道,“其實(shí)按年付比按月付優(yōu)惠不了多少,我們更看重資金周轉(zhuǎn)率?!?/p>

  除了租金,創(chuàng)富港對(duì)人力成本也盯得很緊。據(jù)悉,創(chuàng)富港有49家商務(wù)中心,但只有150名員工,“平均每家商務(wù)中心只有2~2.5個(gè)人操作?!标愋愦赫f(shuō),“這是我們經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期嘗試和優(yōu)化得到的結(jié)果?!?/p>

  租戶至上 自己寧肯不掛招牌

  創(chuàng)富港處處精打細(xì)算,而在某些方面很慷慨。例如,它設(shè)立裝修工程部。王向東說(shuō),實(shí)際上,把裝修外包比養(yǎng)一支施工隊(duì)伍更省錢。

  “但外包難以保證質(zhì)量,影響我們的形象?!蓖跸驏|解釋說(shuō),經(jīng)過(guò)多年磨練,創(chuàng)富港已經(jīng)離不開(kāi)自己的工程部了。記者拜訪了創(chuàng)富港設(shè)在北京的6個(gè)商務(wù)中心,格局基本一樣,六七百平方米的空間被隔成了50多個(gè)辦公室。“辦公室如何布局,走廊如何設(shè)置,怎么設(shè)窗戶,工程部都有固定模式?!蓖跸驏|說(shuō)。

  此外,創(chuàng)富港還提供了免費(fèi)服務(wù),如幫助企業(yè)注冊(cè),提供打字、復(fù)印、傳真、快遞、訂票、訂房等秘書服務(wù)。

  薛春甚至利用以前的軟件資源,開(kāi)發(fā)了一套特殊的電話接聽(tīng)管理系統(tǒng),讓前臺(tái)接待員迅速分辨來(lái)電找哪家公司,并以該公司員工的身份自報(bào)家門(有的接待員甚至接受過(guò)訓(xùn)練,可以簡(jiǎn)單回答和這些公司業(yè)務(wù)相關(guān)的問(wèn)題)。

  當(dāng)本刊記者試圖為創(chuàng)富港拍照時(shí),發(fā)現(xiàn)了一個(gè)難題——在所有商務(wù)中心里都找不到創(chuàng)富港的Logo,陳秀春說(shuō)是為了讓租戶顯得更體面。

  “當(dāng)租戶的客戶走進(jìn)商務(wù)中心時(shí),我們不希望提醒他們:這是一家寄人籬下的小公司,即便租戶公司真的只有一個(gè)人,沒(méi)必要為了強(qiáng)化創(chuàng)富港而影響到租戶形象。”陳秀春說(shuō)。

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