房地產(chǎn)企業(yè)豪賭的勇氣來(lái)自哪里——土地是政府的，開(kāi)發(fā)資金主要來(lái)自銀行，當(dāng)房地產(chǎn)出現(xiàn)危機(jī)的時(shí)候，銀行和政府的危機(jī)最為嚴(yán)重

　　文/夕曦

　　敗走上海長(zhǎng)風(fēng)地塊的綠城集團(tuán)，不久后便在董事長(zhǎng)宋衛(wèi)平親臨督陣下，以61億元總價(jià)連拿蘇州兩幅地王，并造就中國(guó)土地出讓史上單價(jià)最高的住宅用地。而從2009年7月以來(lái)，不到3個(gè)月的時(shí)間里，綠城通過(guò)公開(kāi)招拍掛和合作拿地的方式，已經(jīng)在土地上投入181.3億元。這一數(shù)字，或是全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的“第一”。

　　剛剛度過(guò)了2008年生死劫的綠城，似乎完全有理由如此闊綽。得益于2009年二季度以后，房地產(chǎn)業(yè)出人意料的全面復(fù)蘇的大好形勢(shì)，銷售上的不俗表現(xiàn)使得綠城迅速獲得充裕的現(xiàn)金流。據(jù)綠城方面的統(tǒng)計(jì)，2009年1至8月，綠城集團(tuán)51個(gè)在售項(xiàng)目銷售額(合同加協(xié)議)達(dá)到315億元，僅次于萬(wàn)科。此外，2009年初，綠城中國(guó)曾對(duì)外宣布，獲得200億元銀行授信。2009年9月19日，繼綠城與平安信托簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議之后(涉及資金約150億元)，綠城又獲得農(nóng)行100億元的授信額度。

　　正是在寬裕的彈藥保障下，綠城一掃過(guò)去一年的灰暗陰霾，對(duì)未來(lái)的預(yù)期也開(kāi)始樂(lè)觀起來(lái)。綠城董事長(zhǎng)宋衛(wèi)平表示：房地產(chǎn)市場(chǎng)上升期起碼要持續(xù)2～3年；樂(lè)觀一點(diǎn)，會(huì)是7年時(shí)間，也就是下一個(gè)周期?！耙?yàn)樯婕暗较乱粚谜慕唤?，要保證交接時(shí)業(yè)績(jī)不會(huì)很難看，那政策方面仍會(huì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)有支持。中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是政策的市場(chǎng)，并不是房產(chǎn)商主導(dǎo)的。另外，市場(chǎng)本身有剛性需求。”在老板樂(lè)觀思想的指引下，綠城的戰(zhàn)略也樂(lè)觀起來(lái)，公司明年定的銷售額目標(biāo)是400億～500億元，2011年的銷售額目標(biāo)是500億～600億元。要完成這樣的戰(zhàn)略目標(biāo)，綠城大舉拿地也就不稀奇了。

　　只是，綠城的戰(zhàn)略一向樂(lè)觀和激進(jìn)，眼前的情景，與其上一次的歷險(xiǎn)的情景也頗為相似。2008年，萬(wàn)科董事長(zhǎng)王石的“拐點(diǎn)論”風(fēng)起之時(shí)，作為最為徹底的反對(duì)者，宋衛(wèi)平非但宣布綠城不降價(jià)，甚至堅(jiān)持自己2007年的作風(fēng)，繼續(xù)在土地市場(chǎng)上獲取高價(jià)土地儲(chǔ)備，表現(xiàn)出對(duì)王石“拐點(diǎn)論”與萬(wàn)科大肆降價(jià)的不屑。隨后一年，因?yàn)殄e(cuò)過(guò)了最佳調(diào)整時(shí)期，在房市調(diào)整和金融危機(jī)的雙重打擊下，綠城一度瀕臨生死邊緣。

　　大多數(shù)曾經(jīng)面臨生死劫的房地產(chǎn)公司，戰(zhàn)略大多相同：就是從地方市場(chǎng)急速向全國(guó)市場(chǎng)擴(kuò)張，對(duì)未來(lái)的預(yù)判大多樂(lè)觀。綠城亦然如此。盡管，樂(lè)于冒險(xiǎn)豪賭的大型開(kāi)發(fā)商鮮有破產(chǎn)的先例，尤其是在本輪調(diào)整中，表現(xiàn)的尤為明顯。有投行資深人士曾向媒體表示，在房地產(chǎn)公司出現(xiàn)流動(dòng)性危機(jī)時(shí)，地方政府與銀行比房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商更焦急，往往主動(dòng)要求延遲繳納貸款或土地出讓金。道理很簡(jiǎn)單：土地是政府的，開(kāi)發(fā)資金主要來(lái)自銀行，當(dāng)房地產(chǎn)出現(xiàn)危機(jī)的時(shí)候，銀行和政府的危機(jī)最為嚴(yán)重。也許，這也是開(kāi)發(fā)商們能夠“不差錢”大舉擴(kuò)張的最大保險(xiǎn)屏障。

　　但是形勢(shì)正在發(fā)生微妙的變化。在房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇的同時(shí)，自用性購(gòu)房比例下降，投資性購(gòu)房比例上升，房地產(chǎn)業(yè)泡沫在逐步加重。據(jù)統(tǒng)計(jì)，中國(guó)中心城市的房?jī)r(jià)收入比平均高達(dá)23：1，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)7：1左右的世界平均水平。同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了3～7月的樓市回暖后，8月陷入價(jià)升量跌的局面，9月更遭遇了價(jià)量齊跌的尷尬。有“香港地產(chǎn)教父”之稱的中原集團(tuán)主席施永青認(rèn)為：“長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)說(shuō)，一旦經(jīng)濟(jì)比較好的時(shí)候，政府不需要房地產(chǎn)去支撐經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的時(shí)候，它就會(huì)掉回來(lái)，可能就要打壓，宏觀調(diào)控?！?/p>

　　伴隨著經(jīng)濟(jì)的企穩(wěn)回升，上述判斷正在應(yīng)驗(yàn)。9月26日，國(guó)務(wù)院發(fā)布了一則《關(guān)于集約用地的通知》，該通知針對(duì)開(kāi)發(fā)商首次明確規(guī)定了相對(duì)嚴(yán)格的“閑置”費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，并指出將會(huì)很快對(duì)“閑置”土地征收增值地價(jià)。在這一政策下，囤積土地以期升值的利潤(rùn)將大大減少。

　　在此形勢(shì)下，綠城如果繼續(xù)沿用之前慣性擴(kuò)張的思維，只怕歷史上的危急局面，或會(huì)再次上演。