正如香港貿(mào)發(fā)局總裁林天福在交流午宴上所言，隨著浙江與香港的交流合作越來(lái)越深入，浙商全國(guó)理事會(huì)到香港考察學(xué)習(xí)，也將長(zhǎng)期堅(jiān)持下去。

　　文/張玲玲 攝/楊建平

　　如果把去年5月13日浙商全國(guó)理事會(huì)首次組團(tuán)赴香港考察看作是一次學(xué)習(xí)之旅(詳見《浙商》2008年6月下半月刊)，那么今年9月16日至18日的再度訪港，就可以稱為交流合作之旅了。

　　應(yīng)香港貿(mào)發(fā)局的再次盛情邀請(qǐng)，由《浙商》雜志總編輯、浙商全國(guó)理事會(huì)理事長(zhǎng)朱仁華擔(dān)任團(tuán)長(zhǎng)，浙商全國(guó)理事會(huì)主席團(tuán)部分主席參加了本次訪港活動(dòng)，包括：綠都控股集團(tuán)董事長(zhǎng)邵法平、中球冠集團(tuán)董事長(zhǎng)任文達(dá)、浙江置業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司孫妙川、浙江顧家工藝沙發(fā)制造有限公司總裁顧江生、天外天集團(tuán)董事長(zhǎng)徐海南、美佳控股集團(tuán)董事長(zhǎng)汪敏、浙江華策汽車董事長(zhǎng)陳儀、浙江金廈控股集團(tuán)董事長(zhǎng)蔣順江、飛云房地產(chǎn)投資集團(tuán)董事長(zhǎng)曹云飛、天孚控股集團(tuán)董事長(zhǎng)毛協(xié)勤等人。

　　探路香港地產(chǎn)市場(chǎng)

　　香港市區(qū)重建局是訪問(wèn)的第一站，這相當(dāng)于內(nèi)地規(guī)劃局的角色。17日上午，該局傳訊總監(jiān)邱松鶴先生接待了浙商訪問(wèn)團(tuán)一行。

　　市區(qū)重建局成立于2001年5月1日，著眼于解決香港市區(qū)老化問(wèn)題，屬于非盈利公益性機(jī)構(gòu)。其81位董事會(huì)成員有特區(qū)政府官員，也有建筑師、設(shè)計(jì)師等社會(huì)專業(yè)人士。邱松鶴介紹說(shuō)，目前香港市區(qū)核心地段超三十年老齡房多達(dá)18000多棟，較之十年前已上升一倍，20%的房屋亟待修葺，屬于瀕危房。50平方米的標(biāo)準(zhǔn)單間內(nèi)，住戶最高居然多達(dá)20家。即便在尖沙咀這樣的金融中心，相距不遠(yuǎn)即是破舊不堪的貧民窟和“籠屋”。而就算是這樣的居住條件，租金仍高達(dá)每平方米900港幣/月。

　　在處理城區(qū)老化過(guò)程中，香港多采取動(dòng)遷、補(bǔ)修等政策，對(duì)于一些具有歷史價(jià)值和地方特色的建筑則進(jìn)行重點(diǎn)保護(hù)和恢復(fù)。邱松鶴表示，實(shí)際操作中存在很多難點(diǎn)，譬如動(dòng)遷賠償、歷史建筑的界定、樓上住戶和樓下商戶的利益協(xié)調(diào)、發(fā)展力度和均衡問(wèn)題等。2007年，香港特區(qū)政府曾對(duì)市區(qū)重建進(jìn)行整體性檢討，以求獲得更佳解決辦法。

　　目前，內(nèi)地很多房地產(chǎn)企業(yè)正在積極尋覓香港投資良機(jī)。市區(qū)重建區(qū)負(fù)責(zé)區(qū)域多為香港核心地段，寸土寸金，這些區(qū)塊無(wú)疑是內(nèi)地房企的最佳選擇。在改善香港市民居住環(huán)境的同時(shí)，浙商亦可獲利。因此，對(duì)于市區(qū)重建局目前所遇到的種種困境，雙方可展開多方合作，共同解決。

　　針對(duì)浙江置業(yè)房地產(chǎn)有限公司董事長(zhǎng)孫妙川提出的內(nèi)地開發(fā)商香港拿地是否存在市場(chǎng)準(zhǔn)入的問(wèn)題，邱松鶴表示，雖然只有在港注冊(cè)的企業(yè)才可以拿地，但同樣也有多種合作渠道。

　　在地產(chǎn)企業(yè)與政府的合作機(jī)制問(wèn)題上，邱松鶴說(shuō)，企業(yè)與政府屬于簡(jiǎn)單的買方賣方關(guān)系，但在香港拿地和內(nèi)地拿地的最大差異在于香港采取勾地制度。

　　香港地政總署定期列出公開的土地儲(chǔ)備表《供申請(qǐng)售賣土地一覽表》，即是俗稱“勾地表”。有意買地的公眾人土，包括地產(chǎn)發(fā)展商，可向地政總署提出申請(qǐng)“勾地”，并報(bào)出底價(jià)。政府收到申請(qǐng)，如果有關(guān)提價(jià)合乎政府估計(jì)的市場(chǎng)價(jià)格之十成(注：現(xiàn)行香港勾地，官訂市價(jià)的八成也可以)，就會(huì)將該地塊按規(guī)定“勾出”，并在規(guī)定期限內(nèi)組織其招標(biāo)拍賣，公眾拍賣會(huì)上價(jià)高者得，提出勾地者必須參與該次競(jìng)價(jià)，但其報(bào)價(jià)不得低于他申請(qǐng)時(shí)的底價(jià)。如果拍賣時(shí)“不到價(jià)”(未達(dá)到官定拍賣的底價(jià))，地政總署有權(quán)收回，并留作下次再拍賣，直至等于或高于政府預(yù)期的價(jià)格為止。如果拍賣時(shí)無(wú)人提出等同或高于勾地者申請(qǐng)時(shí)的提價(jià)，政府有權(quán)沒收原先勾地者的按金(保證金)。

　　對(duì)于浙江企業(yè)來(lái)說(shuō)，熟稔香港政策投資環(huán)境和政策，是去香港淘金的前提。

　　李兆基：投資的關(guān)鍵是時(shí)機(jī)

　　9月17日下午，在國(guó)際金融中心恒基兆業(yè)地產(chǎn)總部，訪問(wèn)團(tuán)一行拜見了恒基兆業(yè)主席李兆基。歲至耄耋的李兆基先生慈祥和藹、精神爍悅，他與浙商進(jìn)行了輕松歡快的交流。

　　恒基在內(nèi)地許多城市尤其省會(huì)城市從事房地產(chǎn)開發(fā)。恒基兆業(yè)執(zhí)行董事葉盈枝笑稱，雖然恒基在內(nèi)地頻頻出手，但至今仍未能有任何杭州地塊納入囊中：“通常我們就是跟政府部門談好了，簽了約，上了電視了。但是最后競(jìng)價(jià)的時(shí)候卻殺出一個(gè)‘程咬金’。我舉牌舉到都不要利潤(rùn)了，還是拿不到?！敝昂慊途G城也曾就合作問(wèn)題進(jìn)行了多次會(huì)談，但因?yàn)槭袌?chǎng)變化等種種原因一再擱淺。綠都控股董事長(zhǎng)邵法平當(dāng)即表示：“下次我們好好合作一番，爭(zhēng)取在杭州拿下地塊。”

　　李兆基被稱為“股神”，大家笑問(wèn)其投資秘訣，李兆基主席不吝經(jīng)驗(yàn)：“股市投資關(guān)鍵是時(shí)機(jī)問(wèn)題，而地產(chǎn)投資則是地段問(wèn)題，出手果斷亦很關(guān)鍵?！?/p>

　　浙商訪問(wèn)團(tuán)還拜訪了位于尖沙咀么地道66號(hào)的信和置業(yè)有限公司。公司董事局主席黃志祥先生親切接見了訪問(wèn)團(tuán)一行。這是一家著名的新加坡地產(chǎn)家族企業(yè)，黃志祥對(duì)內(nèi)地企業(yè)近幾年的飛速發(fā)展表示贊嘆，也希望與內(nèi)地企業(yè)家合作。

　　浙港企業(yè)尋求共贏

　　在9月17日下午舉行的浙江與香港企業(yè)交流會(huì)上，浙商一行與香港貿(mào)發(fā)局領(lǐng)導(dǎo)、香港金融服務(wù)企業(yè)、香港建筑師協(xié)會(huì)一起重點(diǎn)探討了香港金融業(yè)、服務(wù)業(yè)與浙企的合作契機(jī)。

　　香港域高金融集團(tuán)企業(yè)融資董事繆家強(qiáng)介紹，隨著內(nèi)地第二代QDII的呼之欲出，未來(lái)會(huì)有數(shù)千億人民幣的資金流入海外做合資和境外投資，香港會(huì)占得較大份額。受內(nèi)地相對(duì)活躍的經(jīng)濟(jì)和歐美相對(duì)萎靡的市場(chǎng)影響，很多基金跑到香港去找機(jī)會(huì)，預(yù)計(jì)香港股市會(huì)有良好表現(xiàn)。2009年香港IPO的融資金額超過(guò)美國(guó)和英國(guó)，成為集資金額最多的市場(chǎng)，融資金額比2008年同期增加了130%左右。今年8月底，港交所主板上市的內(nèi)地公司市值是七萬(wàn)五千億港元，占港交所的50%；以成交量來(lái)算，占港交所總成交量的36%左右。據(jù)統(tǒng)計(jì)，香港證券市場(chǎng)有60%是機(jī)構(gòu)投資者；所以如果內(nèi)地企業(yè)在香港上市，能夠吸引很多國(guó)際機(jī)構(gòu)投資者。

　　從2008年底開始，香港創(chuàng)業(yè)板要求上市企業(yè)近兩年資金流入不得少于2000萬(wàn)港元。但繆家強(qiáng)說(shuō)，此種方式一方面給企業(yè)上市劃定了門檻，另外一方面也使得香港創(chuàng)業(yè)板從某種意義上變成了“畢業(yè)板”，因?yàn)樵趧?chuàng)業(yè)板上市表現(xiàn)優(yōu)良的企業(yè)在主板上市顯得更為容易。

　　受全球金融風(fēng)暴的影響，許多原先打算上市的浙江企業(yè)紛紛推遲日程。而7月IPO解禁以來(lái)，市場(chǎng)又是一片繁榮。但洪波集團(tuán)董事長(zhǎng)陳找根卻表示，經(jīng)濟(jì)前景仍有其不確定性，企業(yè)應(yīng)以穩(wěn)健為基礎(chǔ)，上市計(jì)劃可以相對(duì)放緩。

　　會(huì)上，華州集團(tuán)總經(jīng)理沈彥龍?zhí)釂?wèn)：“在目前流動(dòng)性充裕的泡沫滋養(yǎng)下，經(jīng)濟(jì)有回升態(tài)勢(shì)，但虛實(shí)難辨，資本如何操作？”香港金蛋集團(tuán)董事總經(jīng)理沈嘉奕先生答道：“這一波機(jī)遇比較難得，大量資金在市場(chǎng)，且在明年初可能會(huì)有井噴式發(fā)展，在泡沫充裕期可享這次盛宴，但是此輪泡沫爆裂之后，危害可能尤甚2008年底?！?/p>

　　邵法平表示，香港資本市場(chǎng)較發(fā)達(dá)，故有意來(lái)港上市。飛云房地產(chǎn)投資集團(tuán)董事長(zhǎng)曹云飛說(shuō)，內(nèi)地規(guī)定不可將土地用作抵押，但香港地產(chǎn)商的無(wú)抵押融資令他大開眼界。他認(rèn)為，融資的便利，將是吸引內(nèi)地企業(yè)來(lái)港投資的重要因素。

　　邵法平說(shuō)，綠都目前在內(nèi)地開發(fā)的住宅樓盤中，約30%是與香港的建筑事務(wù)所合作。他表示，香港建筑的繁榮很大程度上是因?yàn)橛幸慌咚刭|(zhì)的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)；在雙方的合作中，他們中西兼容的先進(jìn)理念和嚴(yán)謹(jǐn)作風(fēng)也使浙江本土的團(tuán)隊(duì)受益良多。

　　浙江置業(yè)房地產(chǎn)有限公司董事長(zhǎng)孫妙川亦表示，公司每年設(shè)計(jì)費(fèi)均在數(shù)千萬(wàn)左右，縱觀內(nèi)地地產(chǎn)情況，港浙企業(yè)合作有巨大前景可期。

　　中球冠集團(tuán)董事長(zhǎng)任文達(dá)此次香港之行的目的，就是來(lái)香港尋找合適的建筑設(shè)計(jì)合作單位，因?yàn)樗幸粋€(gè)很大的項(xiàng)目在蕭山等待開發(fā)。他表示此行收獲頗豐，已經(jīng)跟香港方面在談了。