時代周報記者 趙卓
在以40.6億拿下廣渠路15號地王后,原先一直不知缺錢是啥滋味的方興地產(chǎn),負(fù)債率大幅度上升至50%。更讓人感到意外的是,一位內(nèi)部人士稱“這個項(xiàng)目是否盈利,連中化方興的老總都不知道”。
而對于這個高端產(chǎn)品的定位和開發(fā),方興地產(chǎn)顯然還沒有做好準(zhǔn)備。
沿廣渠路向東行至百子灣橋,偌大一片密林和草地安靜地躺在喧囂的東四環(huán)旁,這里就是名動一時的廣渠路15號地。與其一墻之隔的土地被合生創(chuàng)展的廣告牌圍得水泄不通,而廣渠路15號地還看不到什么動靜,一人多高的圍墻外只寫著“政府儲備用地”的字樣,圍墻內(nèi)只有一個保安走來走去。
方興地產(chǎn)一位內(nèi)部人士告訴時代周報記者,項(xiàng)目規(guī)劃總投資預(yù)計12億元,現(xiàn)在正在進(jìn)行環(huán)境影響評估,通過評估之后才能正式立項(xiàng)。正式施工預(yù)計要到明年下半年。
能否盈利,連老總都沒數(shù)
廣渠路15號地,可建設(shè)用地119056平方米,地上總建筑面積280118平方米,其中還有一部分土地用作廉租房建設(shè)。
在以40.6億元拿下廣渠路15號地王后,方興于9月8日公布了中期財務(wù)報表。引人注目的是,上半年,方興地產(chǎn)純利4.34億元,同比大跌61.1%;上半年物業(yè)開發(fā)毛利率,由去年的66%下降至36%。
高價買地致方興地產(chǎn)負(fù)債率大幅度上升。方興地產(chǎn)首席財務(wù)官江南表示,由于要支付北京廣渠路15號地的40億元地價款,預(yù)計凈債務(wù)比率將升至50%。
同為國企的一家老牌房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)構(gòu)策劃總監(jiān)對時代周報記者表達(dá)了擔(dān)憂:40.6億元天價拿地,12億元的建安成本,尚未出臺具體項(xiàng)目規(guī)劃,也沒有明確的項(xiàng)目定位,以至于方興地產(chǎn)拿地后股價不升反降。盡管母公司財大氣粗,但是作為一家獨(dú)立的上市公司,負(fù)債率不斷攀升,仍然會為其經(jīng)營帶來一定的壓力。
前述人士更表示,國企應(yīng)少爭地王,多做一些保障性住房的開發(fā)工作。如此之高的成本也讓方興地產(chǎn)的人倍感壓力。前述方興地產(chǎn)內(nèi)部人士告訴時代周報記者:“這個項(xiàng)目是否盈利,連老總都不知道?!?/p>
項(xiàng)目定位尚未做好
住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任王玨林似乎并不擔(dān)心這個中化方興的盈利問題,“不能因?yàn)槟玫刭F,就說人家可能虧本,關(guān)鍵看項(xiàng)目怎么開發(fā)”。
王玨林舉了一個例子:“之前我在義烏調(diào)研,有塊土地價格的樓面地價是2.5萬元/平方米。我問這個老板,你拿地這么貴,怎么賺錢?他說,這下面四層全是商業(yè),能賣到5萬-6萬元/平方米,上面才是住宅,所以還有得賺。”
亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅更擔(dān)心方興地產(chǎn)對高端物業(yè)市場的掌控能力。她對時代周報記者表示,與民企相比,央企擁有更寬松的融資環(huán)境和低廉的融資成本,在今年四五月份,方興地產(chǎn)先后從中國銀行北京分行和工商銀行上海分行分別獲得200億元和45億元的授信額度。另外廣渠路兩幅地王直接推動了周邊房價的上漲,廣渠路15號附近的首城國際中心和禧福匯價格更在直線上升。因此項(xiàng)目的盈利預(yù)期值得看好。
“那么大的地塊,方興地產(chǎn)可以通過分期開發(fā)慢慢等待土地溢價。但是關(guān)鍵在于,方興地產(chǎn)對高端物業(yè)的掌控能力?!惫惚硎?,開發(fā)3萬-4萬元/平方米以上的高端物業(yè),需要在房地產(chǎn)市場有多年的經(jīng)驗(yàn)積累。市場需求、產(chǎn)品設(shè)計、空間營造,都需要專業(yè)和積累,最后才能被市場所接受。
而對于這個高端產(chǎn)品的定位和開發(fā),方興地產(chǎn)顯然還沒有做好準(zhǔn)備?!盎蛟S做成后,只賣給外國人,或許開發(fā)商住兩用項(xiàng)目,或者只開發(fā)住宅,現(xiàn)在都還沒有確定。”前述方興地產(chǎn)的人士表示。
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