交易的協(xié)議將在未來幾周內(nèi)進行測試,如交易達成,將是中投在英國的首筆地產(chǎn)投資
當中國地產(chǎn)商正在國內(nèi)掀起新一輪買地售樓的熱潮時,英國諸多地產(chǎn)商正面臨破產(chǎn)絕境。
誰也未曾想到,泰晤士河邊的金絲雀碼頭(CanaryWharf),這一英國倫敦最負盛名的城市改造項目在中國的名聲大噪,卻是因為它快破產(chǎn)了。更具戲劇性的是,像救世主般降臨的收購方之一便是中國投資公司(CIC,下稱“中投”),中投也因此或許落下了其在英國地產(chǎn)界的第一枚棋子。
但受限于英國房地產(chǎn)市場的整體低迷,資產(chǎn)價值不斷下跌,這筆生意是否有利可圖仍是未知數(shù)。
大項目的大煩惱
在目前可查的公開信息中,中投、卡塔爾控股公司(QatarHolding)以及SongbirdEstates(歌鳥地產(chǎn))的眾多現(xiàn)有投資者已經(jīng)組成財團,同意對歌鳥地產(chǎn)進行“救命式”的配股活動,幫助其償付所欠花旗集團的8.8億英鎊(約合14.3億美元)債務,從而使其避免破產(chǎn)厄運。
歌鳥地產(chǎn)于8月28日發(fā)布了一份“涉及產(chǎn)權事宜及還債”的公告,并公布了上述協(xié)議。CBN記者通過該公司的公告了解到,自2004年7月開始,該公司已正式成為金絲雀碼頭的大股東。
與此同時,歌鳥地產(chǎn)的其他現(xiàn)有投資者,包括英國房地產(chǎn)信托投資公司BritishLand等已決定不支持上述配股活動。“如果我們沒能獲得這筆再融資,則將無力償還花旗集團的貸款,從而面臨清盤或被接管的命運。”歌鳥地產(chǎn)董事長大衛(wèi)·普里查德(DavidPritchard)公開表示,這項交易已經(jīng)將該公司從破產(chǎn)險境中拯救出來。
據(jù)悉,這項再融資交易的協(xié)議將在未來幾周內(nèi)進行測試,一旦終止將使花旗集團有權控股歌鳥地產(chǎn)。上述總額14.3億美元的杠桿貸款將于2010年初到期,此前幾乎沒有任何銀行有意對這項債務進行再融資。
占地22平方公里的金絲雀碼頭在倫敦與一平方公里的“金融城”(TheCity)名氣不相上下,因此也被稱為“第二金融城”。金絲雀碼頭位于倫敦東部港口區(qū)內(nèi),建筑面積約100萬平方米,內(nèi)有高層建筑24座,其中的加拿大廣場1號是英國的第一座摩天大廈,高244米。這在以低層建筑為主的大倫敦并不多見。作為配套,該項目擁有地鐵站和商場。
但凡體量巨大的商業(yè)項目都需要耗時長久才能在租售中出現(xiàn)起色,這是商業(yè)慣例。金絲雀碼頭亦不能例外。這一項目從誕生之日開始便飽受非議。SOHO中國董事長潘石屹曾把這一項目看作是“上世紀80年代全世界最失敗的房地產(chǎn)項目”。“一家叫奧林比亞的房地產(chǎn)發(fā)展公司負責開發(fā),項目涉及到許多巨額的資金,包括美國金融大鱷——索羅斯的基金。”潘石屹說。根據(jù)之前的資料,金絲雀碼頭從1991年便迎來首家租戶,到2003年時,項目已經(jīng)建成了55萬平方米的商用面積。一直到本世紀初,該項目才出現(xiàn)起色,并匯集了數(shù)十家金融機構,粗略估計這一商務區(qū)日常的工作人員超過10萬人。
“金絲雀”遭受重創(chuàng)
“最近倫敦的商業(yè)物業(yè)簡直是一塌糊涂,到處都是停工的項目。”英國倫敦大學巴特列特建筑與規(guī)劃學院的規(guī)劃學教授、英國科學院院士彼得·霍爾(Prof.SirPeterHall)對CBN記者坦言。
到今年3月份,根據(jù)歌鳥地產(chǎn)公布的資料,公司的貸款額與抵押物價值的比率(debt-to-valueratio)已達到86.1%,警戒線是87.5%。這是大多數(shù)英國開發(fā)商都會遇到的問題,他們會大幅借款,并受到一個與實際資產(chǎn)價值的比例限制。假設房地產(chǎn)售價下跌,將可能導致抵押物的價值同時縮水,使開發(fā)商陷入財務危機。
不幸的是,歌鳥地產(chǎn)正是這其中的一員。今年3月份,歌鳥公布其資產(chǎn)凈值去年下跌了70%。而其不動產(chǎn)資產(chǎn)包的市價則同比下跌了26.5%。
租戶因為經(jīng)濟危機而破產(chǎn)則令金絲雀碼頭的財政狀況雪上加霜。最為經(jīng)典的案例就是雷曼兄弟——金絲雀碼頭的大租戶破產(chǎn)。CBN記者通過歌鳥地產(chǎn)的公開報表了解到,這家從2003年7月便入駐的大客戶到今年3月才合約到期。但是去年9月份,雷曼兄弟便破產(chǎn)了,直接的后果便是讓金絲雀碼頭一下空出了100萬平方英尺(折合9.29萬平方米)的租賃面積。
這一專門為雷曼兄弟歐洲總部“定制”的建筑在2007年底時被估價9.55億英鎊(按照當時匯率,約合143億元人民幣)。原本雷曼兄弟與金絲雀碼頭簽訂了約30年的租約(2003~2033年),并為每平方英尺支付年租金41英鎊(折合約日租金18元人民幣/平方米)。這就意味著僅這一項租約可為金絲雀碼頭創(chuàng)造超過150億元人民幣的現(xiàn)金收益。
在雷曼兄弟留下“空缺”之后,有代理行表示,極少有類似機構可填此空缺。事實上,從去年二季度開始,倫敦一些重要的商務區(qū)的辦公樓租金就開始停止增長,而花旗銀行的分析則認為無論是倫敦金融城,還是金絲雀碼頭的租金都將在未來10年難以增長。
“更為嚴重的是,金絲雀碼頭仍在進行其更新的發(fā)展規(guī)劃,例如WoodWharf,延伸項目都可能因此而停頓。而衍生效應是他們還對政府承諾了一筆大的投資,用以對Crossrail碼頭車站的擴建。這是一個東西貫通的快速鐵路線,假設金絲雀碼頭遇到危機,則可能直接影響政府投資。最糟糕的后果是他們可能減少對基礎設施投資的承諾。”彼得·霍爾對CBN記者介紹。
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