文_《東地產(chǎn)》童丹霞

　　大虹橋規(guī)劃出臺(tái)即將一年，同樣在去年的此時(shí)，上海迪士尼所在的浦東川沙板塊，投資客蜂擁買(mǎi)房。

　　《東地產(chǎn)》在采訪中了解到，在過(guò)去的一年里，迪士尼所在的川沙板塊次新房由原來(lái)的僅9000元上下，上漲至現(xiàn)今的1.7萬(wàn)元，漲幅達(dá)100%。

　　盡管大虹橋核心板塊內(nèi)的次新房也在上漲，但由于周邊沒(méi)有新房帶動(dòng)，核心板塊內(nèi)的二手房上漲幅度明顯低于川沙板塊，但仍有超過(guò)50%的漲幅。

　　與此同時(shí)，《東地產(chǎn)》在采訪了多位滬上二手房中介公司經(jīng)紀(jì)人了解到，大虹橋核心板塊內(nèi)的房?jī)r(jià)仍受大虹橋規(guī)劃利好強(qiáng)烈影響，而迪士尼板塊在地鐵2號(hào)線延伸段通車(chē)后，更多的是受地鐵利好所影響而非迪士尼概念。

　　不過(guò)，兩大板塊同樣表現(xiàn)出房?jī)r(jià)仍在上漲的勢(shì)頭，其中剛需和置換需求的買(mǎi)家占據(jù)絕大多數(shù)，而投資客則選擇“騰龍換鳥(niǎo)”的操作方式，賣(mài)掉相對(duì)不好的房產(chǎn)，保住升值潛力更大的房產(chǎn)，或者買(mǎi)進(jìn)有潛力的房產(chǎn)。

　　迪士尼效應(yīng)讓位地鐵

　　同為去年重磅規(guī)劃的大虹橋和迪士尼，隨著時(shí)間的推移，規(guī)劃利好刺激卻表現(xiàn)不一。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海銳豐川沙分行經(jīng)理田飛告訴《東地產(chǎn)》：“迪士尼所帶來(lái)的利好開(kāi)始在慢慢消退，現(xiàn)在被大家更樂(lè)意提及的是地鐵2號(hào)線延伸段的利好?！睋?jù)了解，地鐵2號(hào)線延伸段在川沙板塊就有華夏東路站。

　　相對(duì)于川沙板塊即受迪士尼刺激，又受地鐵拉動(dòng)，大虹橋核心板塊的長(zhǎng)寧古北、閔行七寶、金匯等板塊則更多的仍依賴(lài)于大虹橋的長(zhǎng)期規(guī)劃。

　　中原地產(chǎn)豪宅6部的王兆兵告訴《東地產(chǎn)》：“大虹橋核心板塊配套已較為成熟，人口密集度也很高，其中居住的部分業(yè)主也是境外人士為主，對(duì)他們而言，房屋投資主要是長(zhǎng)線投資，因此大虹橋的長(zhǎng)期規(guī)劃更被他們所提及?！?/p>

　　而在閔行的七寶板塊，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海銳豐七寶分行經(jīng)理趙爽告訴《東地產(chǎn)》：“除受大虹橋利好影響外，七寶的房?jī)r(jià)還受到地鐵5號(hào)線的通車(chē)、學(xué)區(qū)房等影響。”

　　房?jī)r(jià)仍在上漲

　　滬上二手房市場(chǎng)在經(jīng)歷7月份的回暖后，在8月份因受三套房政策的全面叫停，而又再次陷入停滯不前境地，不過(guò)，在大虹橋核心板塊以及迪士尼川沙板塊，房?jī)r(jià)卻依然在上漲。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海銳豐川沙分行的田飛告訴《東地產(chǎn)》：“目前川沙板塊的10年以上房齡的小區(qū)單價(jià)都要在1.2萬(wàn)元/平方米，3年之內(nèi)的新小區(qū)單價(jià)則要在2萬(wàn)元/平方米，隨著5、6月份一些相對(duì)便宜房屋的出售，目前成交均價(jià)相對(duì)有所提高。”

　　根據(jù)田飛介紹，川沙板塊目前成交的二手房多集中老小區(qū)，其中老小氣的一房腰60、70萬(wàn)元，兩房在80、90萬(wàn)元范圍內(nèi)。而新小區(qū)則主要集中在鼎新名流苑，不過(guò)，由于該小區(qū)2008年出售時(shí)是期房交易，而現(xiàn)在投資者還未獲得產(chǎn)權(quán)證，因此交易存在安全隱患，交易量并不是很大。

　　同樣在大虹橋，據(jù)中原地產(chǎn)豪宅6部王兆兵介紹：“去年1800萬(wàn)元就能買(mǎi)到民苑別墅240平方米的房子，現(xiàn)在需要2200萬(wàn)元才能買(mǎi)到。”

　　在大虹橋核心范圍的七寶板塊，“2004年之后新建的小區(qū)要賣(mài)到2—2.5萬(wàn)元/平方米?！?1世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海銳豐七寶分行的趙爽向《東地產(chǎn)》提及，與去年年底相比，七寶的房?jī)r(jià)又再次上漲了20%。

　　投資客賣(mài)房保房

　　無(wú)論是迪士尼的川沙板塊還是大虹橋的核心板塊，《東地產(chǎn)》從滬上二手房中介處獲悉，掛牌量相對(duì)于5、6月份有所下降，帶看量開(kāi)始上升，觀望的客戶(hù)轉(zhuǎn)入購(gòu)買(mǎi)行列，因此，在8月份首次置業(yè)和置換需求的買(mǎi)家占據(jù)絕大多數(shù)。

　　而在去年蜂擁買(mǎi)房的投資客，據(jù)二手中介的經(jīng)紀(jì)人介紹他們并沒(méi)有消停，不是在賣(mài)房就是在買(mǎi)房。

　　田飛告訴《東地產(chǎn)》：“在鼎新名流苑內(nèi)，有三個(gè)投資客分別擁有7套、9套、21套房，在今年上半年，他們不約而同賣(mài)掉手上小面積小戶(hù)型的房子，留下大面積大房型的房子，因?yàn)榇ㄉ嘲鍓K大面積大房型比較稀缺，他們看中的也是這一點(diǎn)?！?/p>

　　不僅是迪士尼川沙板塊，在大虹橋板塊同樣有投資客賣(mài)房保房現(xiàn)象。

　　王兆兵向《東地產(chǎn)》透露：“同一個(gè)投資客買(mǎi)房和賣(mài)房行動(dòng)同時(shí)存在，在他們看來(lái)大虹橋的規(guī)劃利好是一個(gè)長(zhǎng)期效應(yīng)，因此現(xiàn)在所需要持有的要向稀缺類(lèi)產(chǎn)品靠攏，這樣才能獲得高回報(bào)。”