接盤“上海第一爛尾樓”

　　盡管“上海第一爛尾樓”東海廣場(chǎng)的產(chǎn)權(quán)復(fù)雜，數(shù)年內(nèi)六易其主；盡管歷時(shí)半年談判、耗資24.5億元才最終拿下，但潘石屹還是信心滿滿。這個(gè)項(xiàng)目讓SOHO中國(guó)終于走出蝸居了15年的北京，邁出了全國(guó)擴(kuò)張的第一步。

　　文｜顧彥平 陳曉雙

　　8月23日晚，上海外灘華燈初上，“SOHO中國(guó)上海之夜”在外灘十八號(hào)七層的Rouge酒吧絢麗登場(chǎng)。

　　當(dāng)晚的主角、SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹還是一貫的裝扮：短短的寸頭、黑色框架眼鏡、黑色套裝、銀色領(lǐng)帶。當(dāng)他站在Rouge酒吧場(chǎng)外的露臺(tái)上時(shí)，黃浦江畔耀眼的東方明珠、金茂大廈、環(huán)球金融中心等滬上的繁華夜景一起成為了他的背景。

　　此前五天，SOHO中國(guó)剛以24.5億元的價(jià)格從摩根士丹利手中買下了上海南京西路的東海廣場(chǎng)一期。盡管耗時(shí)半年，實(shí)屬不易，這筆收購(gòu)還是讓他看起來心情不錯(cuò)。

　　畢竟，這既是潘石屹的SOHO中國(guó)半年來獲得的惟一一個(gè)項(xiàng)目，也是潘石屹的SOHO中國(guó)第一次走出北京。

　　肥肉不易吞

　　8月18日，SOHO中國(guó)一紙公告，宣布了手握重金待購(gòu)一年多的潘石屹終于成功出手，拿下了位于上海南京西路的東海廣場(chǎng)。

　　東海廣場(chǎng)，雖坐擁繁華，但一直以“第一爛尾樓”聞名滬上。項(xiàng)目一期曾經(jīng)六易其主，從上海社保基金、開開集團(tuán)，再到綠城集團(tuán)、摩根士丹利，并滋生出諸多糾紛。這也說明了潘石屹能吞下這塊“肥肉”，過程絕非簡(jiǎn)單。

　　就在SOHO中國(guó)宣布收購(gòu)該項(xiàng)目的前幾天，一家名為上海天怡的房產(chǎn)公司還給潘石屹遞來了律師函，稱其對(duì)SOHO中國(guó)正在收購(gòu)的東海廣場(chǎng)項(xiàng)目尚有權(quán)益追索，希望潘石屹審慎。等到SOHO中國(guó)正式宣布收購(gòu)該項(xiàng)目后，一則標(biāo)題為《潘石屹東海廣場(chǎng)項(xiàng)目漏稅6億元》的新聞?dòng)肿屌耸傧萑肓酥{言中心，讓他分外緊張。

　　“21日早上，張欣拿著黑莓手機(jī)就把還睡得迷迷糊糊的我叫了起來，說‘出大事了，有人說東海廣場(chǎng)這個(gè)項(xiàng)目偷稅漏稅6個(gè)億’。我說昨天已看過報(bào)道，和我們沒什么關(guān)系?！皇牵憧矗⑽膱?bào)道的標(biāo)題是《潘石屹涉嫌偷稅漏稅6億元》’。我一看，果然如此，我能認(rèn)識(shí)的幾個(gè)英文單詞都出現(xiàn)在標(biāo)題上了?！迸耸倩貞浾f。

　　“只用了一個(gè)晚上，東海廣場(chǎng)項(xiàng)目涉嫌偷稅漏稅就變成了潘石屹涉嫌偷稅、漏稅?！北粻砍兜斤L(fēng)波中的潘石屹感覺有些冤。

　　“張欣說，得馬上公告，因?yàn)槲覀兊墓蓶|主要看英文報(bào)道。于是，我趕緊起床，然后趕緊召集公告的事情。當(dāng)天是周五，我們想利用中午12點(diǎn)半的休市時(shí)間，把澄清謠言的公告發(fā)出去。結(jié)果，由于牽涉到各方面的確認(rèn)，一直到下午四點(diǎn)才把公告發(fā)出去。這么寶貴的一天，我就一直在忙乎這個(gè)公告的事情?！迸耸兕H有些無奈。

　　對(duì)于大摩轉(zhuǎn)手的原因，佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟認(rèn)為，該項(xiàng)目的招商一直不理想，且項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)費(fèi)用仍需要支付，所以該項(xiàng)目一直都處于虧損狀態(tài)，并且受金融危機(jī)影響，資金可能也出了問題，從而影響了其他運(yùn)營(yíng)。

　　能否順暢消化是個(gè)未知數(shù)

　　潘石屹拿下東海廣場(chǎng)，符合他收購(gòu)項(xiàng)目的一貫準(zhǔn)則，即“繁華地段”、“價(jià)格低廉”。從地理位置上看，該項(xiàng)目地處擁有“中華商業(yè)第一街”美譽(yù)的南京西路，交通十分便捷。從價(jià)格上來看，東海廣場(chǎng)周邊的住宅價(jià)格在6萬元/平方米到10萬元/平方米之間，而潘石屹收購(gòu)的這個(gè)寫字樓價(jià)格只有3.5萬元/平方米。

　　而且，大摩在2006年以約20億元的價(jià)格從綠城手上接過東海廣場(chǎng)后，著實(shí)花費(fèi)了一番心思對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行重新包裝。只不過此時(shí)上海寫字樓市場(chǎng)已經(jīng)由熱轉(zhuǎn)冷，并且與東海廣場(chǎng)同期上市的還有上海環(huán)球金融中心、中建大廈等高檔寫字樓，市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)也增添了東海廣場(chǎng)的出租難度。如今的東海廣場(chǎng)租金水平在8元/平方米/天左右，出租率只有35%左右。

　　摩根士丹利年初就有意轉(zhuǎn)手東海廣場(chǎng)套現(xiàn)，并于今年3月份開始尋找買家，并最終與SOHO中國(guó)達(dá)成了交易。

　　問題是，東海廣場(chǎng)畢竟是大摩“吐出來的肉”，SOHO中國(guó)能順暢消化嗎？

　　“東海廣場(chǎng)地段、交通、大樓質(zhì)量都很好，這些基本條件都已經(jīng)具備，只要能把它的定位與上海的市場(chǎng)貼近，就一定會(huì)獲得成功?！痹谂耸倏磥恚琒OHO中國(guó)帶到東海廣場(chǎng)最寶貴的經(jīng)驗(yàn)是商業(yè)模式。

　　“我們對(duì)東海廣場(chǎng)的定位，就是要像男人的腿一樣，緊緊踩在地上?！迸耸僬f，前兩年?yáng)|海廣場(chǎng)項(xiàng)目就像是懸在半空中的腿，空置率那么高，是最大的浪費(fèi)。

　　“緊緊踩在地上”的定位，意味著SOHO中國(guó)將緊貼市場(chǎng)，為中國(guó)本土公司服務(wù)?！拔覀儠?huì)對(duì)項(xiàng)目的定位做一些調(diào)整，我們面向的公司不是世界500強(qiáng)，而是江浙500強(qiáng)?！迸耸傩χf。

　　事實(shí)上，以北京CBD區(qū)域?yàn)槔?，在金融危機(jī)影響下，面向國(guó)際公司、涉外公司的甲級(jí)寫字樓的空置率已經(jīng)超過了35%，但SOHO中國(guó)在北京CBD的寫字樓出租率卻一直保持在95%以上。這一數(shù)據(jù)給了潘石屹信心。

　　SOHO中國(guó)成立以來，除了北京前門大街項(xiàng)目外，對(duì)旗下其他項(xiàng)目一直實(shí)行“開發(fā)銷售、統(tǒng)一招租、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)”的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，即把項(xiàng)目零售給眾多投資者之后，再統(tǒng)一招租，并統(tǒng)一物業(yè)管理。

　　“SOHO中國(guó)模式形成的原因，一是能快速回籠現(xiàn)金；二是潘石屹一直有一個(gè)觀點(diǎn)，就是要相信這些商鋪經(jīng)營(yíng)者的眼光，相信他們對(duì)商圈的判斷，用他們自己的方式、資源把這個(gè)商業(yè)做好。”全國(guó)工商聯(lián)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)委員會(huì)主任兼秘書長(zhǎng)朱凌波說。

　　不過，東海廣場(chǎng)項(xiàng)目是否還會(huì)沿用北京模式，潘石屹并沒有給出定論：“目前我們?cè)谡{(diào)研，了解適合上海的商業(yè)模式是什么，售價(jià)或租價(jià)是多少?，F(xiàn)在剛剛接手，不著急。

　　上海攻略與SOHO中國(guó)

　　事實(shí)上，這次收購(gòu)對(duì)潘石屹而言，絕非又多了一個(gè)項(xiàng)目這么簡(jiǎn)單?！笆召?gòu)東海廣場(chǎng)，是我們進(jìn)入上海的第一步，但絕不會(huì)是最后一步?！迸耸偬寡?，此前考察上海市場(chǎng)已有四五年的時(shí)間，這次收購(gòu)可以為公司今后大規(guī)模收購(gòu)此類優(yōu)質(zhì)地段的其他項(xiàng)目做鋪墊。

　　雖然此次收購(gòu)東海廣場(chǎng)投入了近25億元，但SOHO中國(guó)目前的自有現(xiàn)金在100億元以上，加上中行及招行各100億元的授信額度，潘石屹手中仍有約300億元的可用資金。顯然，東海廣場(chǎng)之后，潘石屹仍有足夠的籌碼去尋找和收購(gòu)類似的項(xiàng)目。

　　盡管潘石屹表示“爛尾項(xiàng)目、已建成項(xiàng)目或者公開市場(chǎng)的土地”都是目標(biāo)，但實(shí)際上，潘石屹一直是房地產(chǎn)界典型的保守主義者，向來精打細(xì)算。以北京廣渠路15號(hào)地為例，據(jù)媒體報(bào)道，SOHO中國(guó)對(duì)其估值約為33億元，在激烈的拍賣中最終止步于39.4億元，最終價(jià)格高出心理底價(jià)6億多元，關(guān)鍵時(shí)刻潘

　　石屹仍選擇了放棄，其拿地的謹(jǐn)慎尺度可見一斑。

　　潘石屹坦承，SOHO中國(guó)拿地的原則就是“什么便宜拿什么”。此外，無論選擇項(xiàng)目還是地，都會(huì)挑選最繁華的地段，“最繁華地段的標(biāo)志就是交通要方便，要有地鐵出口，因?yàn)槲覀円鎸?duì)的是普通白領(lǐng)能夠上班的公司。”

　　有傳言稱繼東海廣場(chǎng)后，SOHO中國(guó)將拿下浦東陸家嘴區(qū)域?yàn)I江板塊，潘石屹對(duì)此并不表態(tài)，卻表示出了對(duì)長(zhǎng)寧區(qū)虹橋機(jī)場(chǎng)板塊的濃厚興趣。“在接觸中，長(zhǎng)寧區(qū)區(qū)長(zhǎng)對(duì)我說以后圍繞虹橋機(jī)場(chǎng)這一交通樞紐，長(zhǎng)寧將把周圍的蘇州、無錫等地建成半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈，這讓我很動(dòng)心?！?/p>

　　潘石屹稱，現(xiàn)在的SOHO中國(guó)進(jìn)行著新的調(diào)整和轉(zhuǎn)型?！耙皇堑赜蛏弦獢U(kuò)大，把只是北京公司的SOHO中國(guó)，變成北京、上海甚至全國(guó)的公司；二是未來三年內(nèi)，把持有物業(yè)和銷售物業(yè)的比例調(diào)整到一個(gè)合適的比例(現(xiàn)在的SOHO中國(guó)項(xiàng)目，除了前門項(xiàng)目是持有，其他均是銷售)；三是隊(duì)伍、品牌建設(shè)要提起來。”潘石屹并不掩蓋其全國(guó)擴(kuò)張的野心。

　　“中國(guó)的GDP如果能夠平均以5%到6%的速度增長(zhǎng)三五年，那么省會(huì)城市和二線城市都會(huì)發(fā)展起來，那時(shí)候，我們就會(huì)進(jìn)入到二線城市。那時(shí)的SOHO中國(guó)，也就變成真正的SOHO中國(guó)了?！闭f這句話時(shí)，潘石屹特意停頓了一下，意味深長(zhǎng)。

　　( 據(jù)《南都周刊》《時(shí)代周報(bào)》