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下一個地王是誰

2009-09-15 19:47:10      挖貝網(wǎng)

  by 《東地產(chǎn)》劉昀 梁繼賢

  成王敗寇?這不適用于八面玲瓏的開發(fā)商大佬們。

  誰曾見過,土地競拍只一家獨(dú)大?

  誰又知曉,地王風(fēng)光背后的酸楚?

  地王加冕,最開心的,卻是地塊周邊的競爭對手們。

  地王頻現(xiàn),最苦惱的,卻是手頭拮據(jù)的普通老百姓。

  有些地王,現(xiàn)在已經(jīng)拔地而起了無數(shù)高樓大廈。

  有些地王,至今未動寸土而雜草叢生無人問津。

  地王,只是個虛名,卻引得無數(shù)地產(chǎn)大佬競折腰。

  數(shù)風(fēng)流人物,還看今朝。

  內(nèi)環(huán)內(nèi)地塊蜂擁而至的九月,誰會是下一個地王?

  城建建設(shè)“秒殺”徐虹北路8號

  9月2日,南泉北路201號5樓的土地交易中心似乎冷清了很多,觀摩廳和拍賣廳都沒有了長風(fēng)地塊被拍賣時萬人空巷的氣勢,就連交易過程,也干脆利落的不到10分鐘一錘定音。

  上海城建建設(shè)實(shí)業(yè)有限公司以高出競爭對手5000萬的壓倒性優(yōu)勢將這塊內(nèi)環(huán)黃金地收至麾下。相對于2.199億的現(xiàn)場起拍價,其他幾家開發(fā)商似乎更加小心翼翼,大抵出價皆在2.3億左右,城建最終“拔得頭籌”。

  9月3日下午,城建在自己的官網(wǎng)上稱:“已向奧地利B+E建筑設(shè)計等幾家國際著名的設(shè)計事務(wù)所及資訊事務(wù)所發(fā)出策劃設(shè)計邀請,計劃通過國家化運(yùn)作,打造高舒適度、低能耗的高檔精品住宅?!?/p>

  而按照出讓文件要求,不出意外的話,城建的此項(xiàng)計劃必須在今年年底就要動工,明年年底完成。

  “如果按照這個樓板價格,城建的這個項(xiàng)目必須至少賣到3.5萬到4萬才有利可言?!奔稳A(中國)投資有限公司銷售及物業(yè)管理總經(jīng)理谷文勝認(rèn)為。

  易居中國分析師薛建雄告訴《東地產(chǎn)》記者,目前徐虹北路板塊內(nèi)的樓盤平均售價為3萬元每平米,高出該地塊樓板價不到7000元每平方米。

  下一個地王是誰之三足鼎立

  by 《東地產(chǎn)》劉昀 梁繼賢

  為什么源源不斷的地王,大部分都是住宅用地,鮮有商業(yè)地塊身影?實(shí)際上中國內(nèi)地的房地產(chǎn)走勢,還是以住宅成交為標(biāo)尺,寫字樓、商鋪雖然經(jīng)常有奪人眼球的大手筆,但很少在土地拍賣環(huán)節(jié)上興風(fēng)作浪。

  然而近日上海新推地塊,商業(yè)用地和綜合用地占的比重非常大。即便是個別純住宅用地,也是位于大型商務(wù)區(qū)內(nèi),且相比于周邊房價,這些地塊的起始掛牌價格相對“便宜”,因此未來的新地王很有可能會在下列地塊中誕生:

  徐家匯最后的綜合用地

  徐家匯板塊還有新地推出嗎?很多開發(fā)商對徐匯區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊一直虎視眈眈,但近一年來鮮有推出。因此當(dāng)位于龍華路1960號“斜土街道107街坊 ”一經(jīng)公告,便引起了廣泛關(guān)注。截至發(fā)稿,已經(jīng)有25家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)領(lǐng)取了競拍申請書,其中包括萬科等歷次競拍“失敗者”集團(tuán)。而其34.26億元的掛牌價,更是令很多業(yè)內(nèi)人士看好其將榮登新科地王。

  該地塊東至規(guī)劃東安路,南至規(guī)劃一路,西至規(guī)劃三路,北至規(guī)劃龍華路,毗鄰綠地船廠項(xiàng)目,總面積90193.9平方米,共分4塊。其中兩塊是商辦用地,容積率分別為3.64和3.5。另有一塊容積率2..37的住宅用地和一塊容積率0.5的教育設(shè)施用地。目前整個地塊為凈地。

  從地塊所處板塊來看,該區(qū)域內(nèi)的徐家匯大廈等寫字樓成交均價超過28000元/平方米,商鋪成交均價接近36000元/平方米,皇家巴黎等高檔樓盤成交價格也保持在22000~30000元/平方米的范圍。而該地塊若以掛牌價計算,樓板價約在13000元/左右,即使溢價50%,樓板價也不過18000元/平方米,這對開發(fā)商來說無疑是個巨大的誘惑。據(jù)悉,綠地集團(tuán)對該地塊非常有興趣。

  長風(fēng)商務(wù)區(qū)終推住宅用地

  目前有望和“斜土街道107街坊 ”爭奪“總價地王”的地塊,非普陀區(qū)長風(fēng)6B(B6)、7C地塊莫屬。該地塊總面積142108.1平方米,容積率2.2,純住宅用地,掛牌價30.58億元。目前已經(jīng)有67家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)領(lǐng)取了競拍申請書,其中包括新鴻基、和記黃埔等香港地產(chǎn)大鱷和仁恒、凱德置地等新加坡地產(chǎn)地產(chǎn)巨頭。

  一直以來長風(fēng)商務(wù)區(qū)所推地塊,大部分都是商業(yè)用地。此次新推的地塊的東部,天鴻集團(tuán)旗下的“北岸長風(fēng)”、國科集團(tuán)所有的“國盛中心”等大型商業(yè)辦公綜合項(xiàng)目,目前售價都超過27000元/平方米;地塊西部,旭輝集團(tuán)旗下的旭輝新天地等辦公項(xiàng)目的售價也達(dá)到了25000元/平方米左右;地塊北部,象源麗都三期等高檔住宅小區(qū)成交價也超過20000元/平方米。

  而以目前掛牌價計算,該地塊的樓板價不到10000元/平方米,即便溢價超過100%,樓板價也不過20000元/平方米。從上海樓市未來走勢上看,該區(qū)域內(nèi)的房價仍有平穩(wěn)上升的趨勢。相比較其他地塊,長風(fēng)商務(wù)區(qū)在未來發(fā)展規(guī)劃方面,無疑占盡更多優(yōu)勢。李嘉誠的真如項(xiàng)目雖然幾經(jīng)波折,卻從未放棄,也暗示了長風(fēng)商務(wù)區(qū)的長遠(yuǎn)戰(zhàn)略重要性。因此這幅臨近中環(huán)線的地塊,極有可能超過眾多內(nèi)環(huán)線附近的“競爭對手”,成為新科地王。

  絕版的浦東濱江觀景辦公用地

  如果說上述地塊有望成為新的“總價地王”,那么位于浦東新區(qū)浦明路的“黃浦江中心段E18單元1-10和1-8地塊 ”極有可能成為新的“單價地王”。

  1-10地塊為辦公用地,總面積20832.9平方米,容積率2.4,掛牌價10.96億元,樓板價已經(jīng)接近22000元/平方米。目前有37家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)領(lǐng)取了競拍申請書,溢價幅度可能超過100%,屆時樓板價有望超過45000元/平方米。

  而1-8地塊同樣為辦公用地,總面積37015.2平方米,容積率2.4,掛牌價19.36億元,樓板價約21000元/平方米。目前有42家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)領(lǐng)取了競拍申請書,溢價幅度同樣可能超過100%,屆時樓板價也將接近43000元/平方米。

  據(jù)土地交易中心工作人員透露,申請企業(yè)中,保利集團(tuán)、綠地集團(tuán)等地產(chǎn)巨頭都同時對兩幅地塊提交了競拍申請。鑒于地塊周邊的樓盤主要是仁恒濱江、世貿(mào)濱江、財富海景、湯臣一品等市場價格均超過50000元/平方米的頂級濱江豪宅,因此此次推出的板塊內(nèi)比較稀有的辦公用地,必將引發(fā)一輪激烈的競價大戰(zhàn),屆時溢價幅度將超過目前各方預(yù)測。

  下一個地王是誰之群雄割據(jù)

  為什么開發(fā)商這么迫切地需要地呢?

  滬上知名房地產(chǎn)專家李戰(zhàn)軍博士曾說過,開發(fā)商是不會滿足于在建和在售的項(xiàng)目,他們最感興趣的永遠(yuǎn)是還未擁有的項(xiàng)目。

  搶地王是個技術(shù)活

  擁有足夠的土地資源,就可以向銀行申請高額的開發(fā)貸款或授信金,從而緩解可能出現(xiàn)的資金不足的問題。強(qiáng)大如萬科,如今也在為無法在上海拿到新的住宅用地而苦惱,雖然這對其全國戰(zhàn)略影響不算太大,但依然讓王石感到萬科在上海的發(fā)展已經(jīng)出現(xiàn)危機(jī)。

  王石如何解決這個問題呢?“圍魏救趙”

  7月初,王石、潘石屹等地產(chǎn)巨腕們云集北京爭奪廣渠路15號地塊。最終雖由中化方興投資管理(北京)有限公司以40.6億元的天價競得該地塊(超越此前朝陽區(qū)奧運(yùn)村鄉(xiāng)地塊19.6億元的價格,成為北京今年單塊土地價格的新地王。)但無疑向外界透露了一個信息——萬科不差錢,資金鏈絕對沒問題。

  但是同樣在7月,包括新鴻基、招商地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、龍湖、萬科、金地在上海參與了趙巷鎮(zhèn)特色居住區(qū)10號地塊的競拍。該地塊21億的起拍價已經(jīng)成為上海地王,但最終金地讓人難以置信地以30.48億成功拍得。志在必得的萬科又一次沒能在上海開拓新疆土。

  究竟是誰在催生地王

  地王的出現(xiàn),與地產(chǎn)商的瘋狂追捧不無關(guān)系,參與了多次土地競拍的萬科就是個實(shí)例。但是地產(chǎn)大佬們也是各有苦衷,把地王頻出的責(zé)任一味推到他們身上,也讓大佬們備感委屈且有口難辨。

  閔行區(qū)的“樓脆脆”,“很傻很天真“地揭發(fā)了開發(fā)商當(dāng)初的超低地價,民眾對開發(fā)商利欲熏心的質(zhì)疑和譴責(zé)達(dá)到了前所未有的高度。這也導(dǎo)致越來越多的開發(fā)商,不敢再偷雞摸狗地與政府官員合理利用潛規(guī)則將優(yōu)質(zhì)地塊納入囊中。所以,可以預(yù)見,未來走公開拍賣途徑的開發(fā)商也會越來越多。

  但競拍人數(shù)的不斷擴(kuò)大,也意味著土地資源愈發(fā)供不應(yīng)求。多方哄搶的結(jié)果,必然導(dǎo)致新推地塊高開高走。越多名企關(guān)注的地塊,溢價的比例越高,誕生新地王的可能性越大。而近一年來廣州、北京的地王多為國有企業(yè)的背景,也讓民眾覺得政府有意再次拉動房價,是政府在催生地王。一旦這股思潮泛濫壯大,后果不堪設(shè)想。

  編后語

  古人云,民以食為天。

  21世紀(jì),中國人都知道,房子大過天。

  只要老百姓還將買房視為頭等大事,那么一個又一個新地王依然會源源不斷地出現(xiàn)。

  下一個地王是誰之一石驚天

  by 《東地產(chǎn)》劉昀 梁繼賢

  沉寂了大半年之久的中內(nèi)環(huán)土地市場,終于在9月迎來全面井噴。據(jù)上海規(guī)劃和國土資源網(wǎng)的資料顯示,本月共將推出中內(nèi)環(huán)地塊9幅,共計422082.9m2。而之前8個月內(nèi),平均每月中內(nèi)環(huán)出地量不足2幅。

  中內(nèi)環(huán)“稀土”井噴期來臨

  6月11日,南京朗詩地產(chǎn)旗下的上海朗華置業(yè)有限公司以4.22億元人民幣拍得上海長寧區(qū)周家橋街道91街坊地塊。與動輒數(shù)十億的北京地王相比,該地塊明顯不夠大氣。

  徐虹北路為今年9月以來推出的首塊內(nèi)環(huán)“黃金地”。

  《東地產(chǎn)》記者在采訪中發(fā)現(xiàn),許多開發(fā)商拿地的熱情都很高漲,但對目前的高地價都顯示出畏難情緒。

  綠城集團(tuán)旗下綠宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司綜合管理部副經(jīng)理張靜表示,綠城的儲地量已經(jīng)不足,有好的地塊也會考慮?!安贿^,現(xiàn)在的地價真的很嚇人?!睆堨o感嘆道。

  保利集團(tuán)旗下子公司保利建標(biāo)投資顧問有限公司市場部主管羅曉舫則承認(rèn)保利也有拿地想法,“但作為國企,保利會更加謹(jǐn)慎。綜合考慮各項(xiàng)因素是保利一向的穩(wěn)妥作風(fēng)?!睋?jù)羅主管介紹,為了盡量避免卷入房地產(chǎn)土地市場的白熱化競爭,保利現(xiàn)在的主要拿地方向在外環(huán),“對于中心地塊或者好的資源,保利更多的是偏向于跟項(xiàng)目公司、政府的合作?!绷_曉舫說。 “但現(xiàn)在的地價太高也是不爭的事實(shí),所以目前還在觀察中?!?/p>

  上實(shí)集團(tuán)投資管理部負(fù)責(zé)人王紅梅女士認(rèn)為,上海不同于廣州、北京等一線城市,“地王”廢置的可能性非常小。在上海成為地王的開發(fā)商,永遠(yuǎn)處于全國乃至全世界的輿論焦點(diǎn)。若是在開發(fā)建設(shè)過程中稍有怠慢,必然會遭到山呼海嘯般的輿論壓力。類似于廣州市“27個地王24個曬太陽”的情況,在上海是絕對不可能發(fā)生的。

  王紅梅女士同時指出,由于上海市區(qū)內(nèi)的土地越發(fā)稀少,未來大面積的新推土地基本上會集中于外環(huán)外區(qū)域。特別是南匯并入浦東后,原有的很多工業(yè)用地很有可能會被政府相關(guān)部門重新包裝,以住宅和商辦用地的形式推出。而市區(qū)內(nèi)的新推的地塊,由于總面積較小,很難成為“總價地王”,但因其受關(guān)注度更高,開發(fā)商需求更迫切,不斷刷新“單價地王”紀(jì)錄的可能性非常大。

  地王爭霸賽

  在8月30日上海土地學(xué)會舉辦的一個研討會上透露出的信息顯示:今年下半年上海會迎來推地高峰期。而聯(lián)系現(xiàn)今形勢來看,這個時期,則以9月一炮打響的滬上單價地王——徐虹北路8號地塊的出場為信號。

  研討會上透露的數(shù)據(jù)顯示,下半年預(yù)計可供應(yīng)住宅地塊土地約120幅、1196公頃,全年預(yù)計可供住宅用地1597公頃。

  這一組數(shù)據(jù)中,就包括了9月份推出的這9幅黃金地塊。至于政府所希望看到的“供需平衡”,“緩解樓市價格上漲過猛的局面”,業(yè)內(nèi)人士卻表示并不樂觀。

  “政府已經(jīng)注意到了房價和地價的關(guān)系,所以有了小塊推地的趨勢,”谷文勝告訴《東地產(chǎn)》記者,“但這并不意味著‘地王’就會消失——也許總價下來了,可能‘大地王’不會出現(xiàn),但折算到每平米,‘單價地王’則會付出水面?!?/p>

  徐虹北路8號應(yīng)聲而起,而下一塊“單價地王”又在哪里?

  “現(xiàn)在的市場和企業(yè)都處在非理性的階段,很多企業(yè)并沒有仔細(xì)去考慮自己的長期規(guī)劃需求和實(shí)力就去‘跟風(fēng)’搶地?!北辨诘禺a(chǎn)研究所副所長劉光東認(rèn)為,下一個地王已經(jīng)“胎動”?!澳壳暗氖袌龊?4、07年的兩個波峰十分相似……政府的宏觀調(diào)控能力正在面臨挑戰(zhàn)。最明顯的表現(xiàn)就是豪宅市場的火熱,在現(xiàn)下,4萬元以下的樓盤可能都算不上豪宅了?!?/p>

  劉光東分析:“徐虹北路8號地塊的位置還是不錯的,但地價偏高也是事實(shí)。不過企業(yè)會有自己的考慮,假若樓市遇冷掉頭,這個項(xiàng)目更多的是選擇‘適時出擊’,降價是不可能的。更何況在目前的樓價基礎(chǔ)上,市場大幅回落的可能性也不大?!?/p>

  顯然,徐虹北路刺激的不僅僅是周邊樓盤的價格,依然安睡在土地交易中心的兄弟地塊開始躁動。以徐虹北路為參照而形成的土地評級估價,已經(jīng)在房企心里暗暗生成。

  “中內(nèi)環(huán)此次大動作推出地塊,不論民企、國企都不會輕言放棄,只要它有上海拿地計劃?!眲⒐鈻|說,“關(guān)鍵問題是,企業(yè)在今年樓市中‘被動接受業(yè)績的褒獎’,這樣‘機(jī)會主義’更容易誕生地王?!?/p>

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