by 《東地產(chǎn)》吳燕凌

　　正在開(kāi)張的“金九銀十”早早被8月火熱的樓市搶了風(fēng)頭。

　　原本是房產(chǎn)“淡季”，但今年7月、8月份的房?jī)r(jià)卻出現(xiàn)“反季節(jié)”的強(qiáng)勁勢(shì)頭。星河灣、外灘黃浦灣等內(nèi)環(huán)豪宅的問(wèn)世，更是拉高了成交均價(jià)。據(jù)上海臺(tái)慶房產(chǎn)研展部統(tǒng)計(jì)，8月市區(qū)(外環(huán)以內(nèi))均價(jià)已達(dá)30702元，步入3萬(wàn)元時(shí)代。

　　新盤(pán)均價(jià)井噴

　　臺(tái)慶發(fā)表的專(zhuān)項(xiàng)調(diào)研報(bào)告顯示：8月市區(qū)(外環(huán)以內(nèi))均價(jià)已達(dá)30702元，該數(shù)據(jù)與2月份時(shí)的14914元相比，上漲了105.9%。在其選擇的2月-8月的40個(gè)在售新盤(pán)中，“有35個(gè)均價(jià)漲幅達(dá)2成以上，最高漲近一倍”?？梢?jiàn)新盤(pán)均價(jià)呈現(xiàn)井噴現(xiàn)象。

　　其中，該報(bào)告跟蹤的內(nèi)環(huán)以內(nèi)四個(gè)樓盤(pán)的情況分別為：嘉里不夜城卓悅居(東區(qū))由2月的成交均價(jià)21100元漲至8月的29907元，幅度達(dá)41.7%；證大源深金融大廈(公寓部分)則由20636元漲至30327元，漲幅47%；紫勛雅苑漲幅28.3%，8月均價(jià)26759元；凱欣豪園漲幅29.2%，8月均價(jià)35176。四者均價(jià)突破3萬(wàn)大關(guān)，均價(jià)達(dá)30542元。

　　在調(diào)查的6個(gè)內(nèi)中環(huán)樓盤(pán)緊隨其后，均價(jià)漲幅則為一至五成，8月均價(jià)為2.1萬(wàn)至2.9萬(wàn)。如田林板塊的明園小安橋項(xiàng)目在40%的漲幅下，均價(jià)現(xiàn)為27389元。而華潤(rùn)置地的橡樹(shù)灣漲幅47.9%，8月均價(jià)更是已達(dá)29390，與3萬(wàn)元僅一線之遙。

　　此外在中外環(huán)和外郊環(huán)區(qū)域也有不同程度的上漲。部分樓盤(pán)如九城湖濱國(guó)際公寓、維羅納貴都，漲幅達(dá)近一倍。

　　成交結(jié)構(gòu)兩極分化

　　在市區(qū)房?jī)r(jià)快速突進(jìn)的同時(shí)，成交結(jié)構(gòu)的差異日趨明顯。一方面，豪宅依舊是市場(chǎng)成交的主角，受到“追捧”，一方面，總價(jià)較低的房源成交量開(kāi)始下滑。

　　高力國(guó)際近日發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，8月份上海共有468套豪宅成交，這些成交單價(jià)均在4萬(wàn)元/平方米以上的豪宅總成交金額達(dá)65.59億元，無(wú)論成交量還是總價(jià)均創(chuàng)今年新高。其中僅8月新開(kāi)盤(pán)的星河灣、外灘黃浦灣公寓兩個(gè)項(xiàng)目就銷(xiāo)售310套左右，成交金額接近50億元。

　　高力國(guó)際華東區(qū)研究與咨詢部董事李慶賢表示，豪宅的主要客戶群體之一來(lái)自境外，海外群體占3―4成，隨著流動(dòng)性的增加，海外購(gòu)置滬上豪宅的成交量預(yù)計(jì)會(huì)逐步放大。

　　根據(jù)臺(tái)慶房產(chǎn)的另一份報(bào)告， 4到8月的5個(gè)月時(shí)間內(nèi)，“單價(jià)4萬(wàn)以上的豪宅累計(jì)成交1403套，超過(guò)了2007年(612套)、2008年(752套)兩年的總和?！?/p>

　　若按總價(jià)算，則1000萬(wàn)以上的豪宅成交484套，環(huán)比上月增長(zhǎng)126.2%。800~1000萬(wàn)總價(jià)住宅成交量與上月持平。再而，300~500萬(wàn)住宅，成交362套，環(huán)比上月增長(zhǎng)10.4%。其余各總價(jià)區(qū)間中，除800~1000萬(wàn)總價(jià)住宅成交量與上月持平外，其他均呈現(xiàn)不同幅度下降，尤其是200萬(wàn)以下總價(jià)住宅成交量下降25.1%。

　　豪宅之中，“笑傲江湖”的當(dāng)屬8月8日開(kāi)盤(pán)的星河灣，其首日成交額即達(dá)40億。而8月9日低調(diào)開(kāi)盤(pán)的外灘黃浦灣一日之內(nèi)售罄。

　　此外，以200平方米為界，該面積以上的住宅成交量呈現(xiàn)不同幅度的增長(zhǎng)；不足200平米的住宅則正處于下降態(tài)勢(shì)。

　　供需左右房?jī)r(jià)走勢(shì)

　　上海臺(tái)慶房產(chǎn)副總經(jīng)理陳史翎表示，新盤(pán)價(jià)格井噴，源頭還是在于年后以來(lái)，成交量擴(kuò)增過(guò)快，致使房源供應(yīng)跟不上，給予了開(kāi)發(fā)商惜售、提價(jià)的機(jī)會(huì)。

　　但當(dāng)量?jī)r(jià)齊揚(yáng)到一定程度，因價(jià)格上漲開(kāi)始影響到購(gòu)買(mǎi)力，之后便會(huì)呈現(xiàn)出7、8月量縮價(jià)揚(yáng)的市場(chǎng)表現(xiàn)。

　　在高力國(guó)際的報(bào)告中也稱(chēng)：進(jìn)入8月以來(lái)住宅成交量繼續(xù)下降，但各地成交均價(jià)基本持平或仍在上漲。這一方面反映供應(yīng)的不足；另一方面說(shuō)明前期價(jià)格的快速上漲已經(jīng)開(kāi)始抑制部分購(gòu)房需求。

　　李慶賢特別指出，明年世博會(huì)期間上海部分工地將停工或限制施工，將對(duì)明年房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)產(chǎn)生一定影響。這在一定程度上加深了對(duì)近期市場(chǎng)供應(yīng)不足的擔(dān)心。

　　來(lái)自另一家代理行戴德梁行的數(shù)據(jù)也顯示，截止今年6月底，中國(guó)主要城市庫(kù)存消化量已超過(guò)原有庫(kù)存46%，空置面積和比率已處于歷史低位。

　　10個(gè)2月至8月均有在售的新盤(pán)成交均價(jià)對(duì)比一覽表 數(shù)據(jù)來(lái)源：上海臺(tái)慶房產(chǎn)