整個(gè)5月,萬科一直在拿地、并購,這到底暗示著什么？

　　“2007年那種過于舒適的環(huán)境,使得我們?cè)诮?jīng)營細(xì)節(jié)上暴露出諸多不足,我們一些專業(yè)能力表現(xiàn)甚至出現(xiàn)了下滑的跡象,這已經(jīng)成為2009年萬科面臨的最大挑戰(zhàn)之一。”萬科集團(tuán)總裁郁亮曾如是坦承。

　　郁亮說這番話時(shí)市場(chǎng)還處于令人憂心的低迷時(shí)期,但他卻清晰地認(rèn)識(shí)到自己“牛市氛圍下暴露的不足”,經(jīng)過一番反思后,調(diào)整思路與方向成為萬科今年工作的重要內(nèi)容之一。

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　　外來的和尚VS空降兵

　　另外,萬科集團(tuán)董秘譚華杰近日對(duì)外表示,公司正根據(jù)目前銷售狀況,調(diào)整開工和施工進(jìn)度,以及進(jìn)一步補(bǔ)充土地儲(chǔ)備。

　　萬科的經(jīng)營與管控體系已悄然生變。

　　調(diào)整經(jīng)營策略

　　今年的萬科,顯然有著與往年不一樣的變化。

　　譚華杰透露,萬科經(jīng)營和管控體系調(diào)整的具體內(nèi)容是:把公司所有的經(jīng)營,包括內(nèi)部的管控體系整合到EPS(每股收益)指標(biāo)中去,把EPS背后的規(guī)律和邏輯都用到公司的管理和控制里。

　　2009年,萬科將在確保經(jīng)營安全的同時(shí),力爭(zhēng)促進(jìn)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng);另一方面,萬科將重新審視在牛市氛圍下暴露的不足,提升組織效能,推進(jìn)技術(shù)創(chuàng)新。

　　在2009年一季報(bào)中,萬科流露出“考慮對(duì)開工計(jì)劃作出調(diào)整”的想法,且強(qiáng)調(diào)將繼續(xù)堅(jiān)持“量出為入”的原則。

　　這一切都表明萬科的經(jīng)營策略已開始調(diào)整。

　　提升萬科產(chǎn)品的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力是今年萬科發(fā)展策略的重點(diǎn)方向之一。而產(chǎn)品的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力涵蓋了開發(fā)過程中客戶定位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、市場(chǎng)營銷、工程質(zhì)量、成本管理等各項(xiàng)核心業(yè)務(wù)能力。

　　另外,市場(chǎng)營銷方式也開始進(jìn)入轉(zhuǎn)型階段,萬科正在對(duì)目標(biāo)客戶的生活方式、工作狀態(tài)、家庭結(jié)構(gòu)、交際圈層甚至是消費(fèi)習(xí)慣進(jìn)行全方位的研究,以期找到精準(zhǔn)的營銷渠道,在提高效率的同時(shí),降低營銷費(fèi)用。

　　2009年萬科將從“規(guī)模速度型”的增長(zhǎng)轉(zhuǎn)向“質(zhì)量效益型”的增長(zhǎng)。

　　費(fèi)用率要降低20%

　　萬科對(duì)市場(chǎng)的判斷常先于同行,但在2007年那一波地產(chǎn)高潮中,即便是對(duì)行業(yè)宏觀趨勢(shì)做出了基本正確的判斷,但萬科實(shí)際的盈利狀況和市場(chǎng)判斷能力仍然不十分吻合。

　　郁亮承認(rèn),“我們?cè)谂Ｊ械拇蟓h(huán)境中并未能完全脫俗?！彪S著市場(chǎng)調(diào)整的深入,未來住宅行業(yè)的毛利率可能會(huì)出現(xiàn)下滑,在這一背景下,成本管理能力將顯得更加重要。

　　“在過去的牛市氛圍下,價(jià)格的快速上漲掩蓋了許多問題,企業(yè)不需要精打細(xì)算也能輕松賺錢,成本管理很容易出現(xiàn)松懈。”郁亮說。

　　在今年,成本控制力是萬科的一項(xiàng)重要工作,將從各個(gè)方面進(jìn)行成本優(yōu)化。這一過程中,由集團(tuán)統(tǒng)一發(fā)布限制性指標(biāo),對(duì)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)和施工標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行規(guī)范。成本水平達(dá)標(biāo)后才能開工。

　　據(jù)了解,萬科的上述管理體系調(diào)整已經(jīng)開始在萬科內(nèi)部執(zhí)行,其具體措施包括減少管理層級(jí)、進(jìn)行扁平化管理,旨在降低管理費(fèi)用。

　　“萬科今年目標(biāo)是費(fèi)用率要降低20%,否則可能取消萬科總部人員的年終獎(jiǎng)來降低費(fèi)用。”譚華杰透露。

　　加快拿地

　　由于去年市場(chǎng)的原因,萬科曾“錯(cuò)失了拿地良機(jī)”。

　　“萬科會(huì)在上半年鎖定一部分土地,以避免下半年土地市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng)?！弊T華杰表示。這一鎖定,使得萬科成為最近土地市場(chǎng)上最活躍的身影,這似乎正是在彌補(bǔ)曾經(jīng)的遺憾。從長(zhǎng)春、無錫,到佛山、深圳。

　　而在此前,萬科自2009年2月以來連續(xù)三個(gè)月零拿地,僅在1月獲得廣州大坦沙項(xiàng)目,其獲取土地的節(jié)奏已經(jīng)明顯放慢。因而不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為在土地招拍掛市場(chǎng)上的沉寂和遲疑將使得萬科貽誤獲取土地儲(chǔ)備的良機(jī),或影響到萬科今后幾年的發(fā)展。

　　據(jù)譚華杰透露,萬科將會(huì)在一些不太知名的城市拿地,但這并非是萬科比一線城市更看好這些城市,而是因?yàn)槿f科認(rèn)為目前只有在這些城市才能拿到合理成本的土地。

　　“公司對(duì)于拿地仍然保持謹(jǐn)慎的態(tài)度,拿地原則是土地價(jià)格是否在合理的設(shè)定范圍內(nèi),公司認(rèn)為未來土地市場(chǎng)有不確定性,2009年不會(huì)拿高價(jià)地?！弊T華杰說,根據(jù)目前的銷售情況,未來也會(huì)進(jìn)一步補(bǔ)充土地儲(chǔ)備。