截至4月24日，包括萬科A(000002.SZ)、保利地產(chǎn)(600048.SH)等在內(nèi)的91家房地產(chǎn)上市公司公布了2008年年報。

　　國信證券最新發(fā)布的91家上市公司年報匯總分析報告稱，2008年房地產(chǎn)地產(chǎn)上市公司整體盈利增速下滑明顯，雖然38.62%的毛利率比上年上升約4個百分點，但在未來結(jié)算成本上升和價格下行的雙重壓力下，今年毛利率將有較大下行空間。不過隨著今年銷售回暖，開發(fā)商資金面最困難期正在過去。

　　高毛利率難持續(xù)的風(fēng)險

　　從損益表情況來看，91家房地產(chǎn)上市公司共實現(xiàn)營業(yè)收入總額1775.95億元，同比增長15.38%，增速比2007年放緩33個百分點，盈利增速下滑趨勢明顯。

　　上市公司業(yè)績增長明顯放緩，但收益水平并未出現(xiàn)下滑，主要原因正在于房地產(chǎn)收入結(jié)算較房屋銷售有2年左右的滯后，2006、2007年的高價銷售項目在2008年逐步竣工并結(jié)轉(zhuǎn)為收入，從而導(dǎo)致了結(jié)算毛利率的上升。過去一年多的行業(yè)調(diào)整主要體現(xiàn)在銷售量的大幅萎縮，而房價只是在局部地區(qū)下跌，對行業(yè)總體毛利水平的影響并不明顯。

　　國信證券分析師方焱稱，從總的趨勢來看，隨著高價地項目的逐步面市，在未來結(jié)算成本上升和價格下行的雙重壓力下，2009年毛利率有較大下行空間。

　　申萬研究分析師殷姿也認(rèn)為，未來兩年，行業(yè)毛利率面臨下滑。因為土地獲取時間越晚，土地成本相對越高，毛利下滑壓力越大。“未來進入依靠以量補價到毛利修復(fù)的階段，這樣行業(yè)利潤才有望正增長。2009年起，銷售量的回升能夠部分彌補毛利率下降對企業(yè)利潤增速的影響。預(yù)計2009年上市公司市場份額基本與2008年相同，2009、2010年兩年上市公司平均銷售額和2008能相比增長50%，可基本抵消33%的凈利率下滑對利潤增速的影響。”殷姿續(xù)稱。

　　金地集團總裁張華綱在接受本報記者采訪時也坦言，企業(yè)在2007年拿下的土地價格普遍偏高，高昂的土地成本一定都會表現(xiàn)在今年和明年的結(jié)算利潤上，這會較大影響開發(fā)商的盈利水平?，F(xiàn)在地價普遍下降，如果獲取價值合適的土地資源可以彌補公司現(xiàn)有高價存貨帶來的壓力，保證正常的毛利率水平。

　　資金面的冬天正在過去

　　從資產(chǎn)負(fù)債表來看，2008年銷售遇阻，地產(chǎn)公司進入了資金面的冬天，預(yù)收款下降、存貨上升。91家公司預(yù)收賬款合計881億元，與2007年基本相當(dāng)，而負(fù)債合計4263億元，同比上升30%，預(yù)收款占負(fù)債比例從2007年的27%下降到21%。存貨合計4221億元，同比增長43%，資產(chǎn)總計6843億元，存貨占資產(chǎn)比例從2007年的56%上升到62%。

　　這顯示出企業(yè)在樓市低迷下，銷售回款下降而庫存增加，這也導(dǎo)致速動比率與2007年比下降0.05至0.57個點，流動比率為1.92，仍在2以下。

　　方焱表示，隨著預(yù)收款項逐漸結(jié)轉(zhuǎn)為營業(yè)收入，以及受2008年項目銷售增長停滯的影響，房地產(chǎn)上市公司未來可結(jié)轉(zhuǎn)資源將有所減少，對于其未來業(yè)績的保障作用將下降。地產(chǎn)公司的盈利增長正在由瘋狂向理性回歸，未來行業(yè)發(fā)展將趨于平緩。[page]

　　從負(fù)債結(jié)構(gòu)來看，公司短期借款合計396億元、一年內(nèi)到期非流動負(fù)債474億元，合計占負(fù)債比例為12%，與2007年基本持平。長期借款為1057億元，占負(fù)債比為25%，略微上升一個百分點。

　　自從去年11月以來，房地產(chǎn)銷售持續(xù)回暖，從已公布公司的今年一季報來看，地產(chǎn)公司資金面的冬天正在過去。

　　記者也從了解多家券商獲悉，經(jīng)過近兩個多月的監(jiān)測，大多數(shù)重點城市整體成交量水平目前基本回到2007年初的水平。一季度銷售的回暖對開發(fā)商今年的業(yè)績勢必產(chǎn)生積極的影響。據(jù)記者大致統(tǒng)計，主流地產(chǎn)公司已經(jīng)平均完成全年銷售目標(biāo)的30%左右，預(yù)收款回升迅速，對全年業(yè)績的保障性加大不少。

　　殷姿也表示，申萬研究也再次上調(diào)2009年銷售面積預(yù)測。預(yù)測今年全國銷售面積同比增長8%，其中十大城市增速為27%，全國其他城市為5%。一線城市價格調(diào)整到位成交量回升幅度更大，全國其他城市成交量緩慢回升，波動幅度整體小于一線城市。