截至4月24日，包括萬(wàn)科A(000002.SZ)、保利地產(chǎn)(600048.SH)等在內(nèi)的91家房地產(chǎn)上市公司公布了2008年年報(bào)。

　　國(guó)信證券最新發(fā)布的91家上市公司年報(bào)匯總分析報(bào)告稱(chēng)，2008年房地產(chǎn)地產(chǎn)上市公司整體盈利增速下滑明顯，雖然38.62%的毛利率比上年上升約4個(gè)百分點(diǎn)，但在未來(lái)結(jié)算成本上升和價(jià)格下行的雙重壓力下，今年毛利率將有較大下行空間。不過(guò)隨著今年銷(xiāo)售回暖，開(kāi)發(fā)商資金面最困難期正在過(guò)去。

　　高毛利率難持續(xù)的風(fēng)險(xiǎn)

　　從損益表情況來(lái)看，91家房地產(chǎn)上市公司共實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入總額1775.95億元，同比增長(zhǎng)15.38%，增速比2007年放緩33個(gè)百分點(diǎn)，盈利增速下滑趨勢(shì)明顯。

　　上市公司業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)明顯放緩，但收益水平并未出現(xiàn)下滑，主要原因正在于房地產(chǎn)收入結(jié)算較房屋銷(xiāo)售有2年左右的滯后，2006、2007年的高價(jià)銷(xiāo)售項(xiàng)目在2008年逐步竣工并結(jié)轉(zhuǎn)為收入，從而導(dǎo)致了結(jié)算毛利率的上升。過(guò)去一年多的行業(yè)調(diào)整主要體現(xiàn)在銷(xiāo)售量的大幅萎縮，而房?jī)r(jià)只是在局部地區(qū)下跌，對(duì)行業(yè)總體毛利水平的影響并不明顯。

　　國(guó)信證券分析師方焱稱(chēng)，從總的趨勢(shì)來(lái)看，隨著高價(jià)地項(xiàng)目的逐步面市，在未來(lái)結(jié)算成本上升和價(jià)格下行的雙重壓力下，2009年毛利率有較大下行空間。

　　申萬(wàn)研究分析師殷姿也認(rèn)為，未來(lái)兩年，行業(yè)毛利率面臨下滑。因?yàn)橥恋孬@取時(shí)間越晚，土地成本相對(duì)越高，毛利下滑壓力越大。“未來(lái)進(jìn)入依靠以量補(bǔ)價(jià)到毛利修復(fù)的階段，這樣行業(yè)利潤(rùn)才有望正增長(zhǎng)。2009年起，銷(xiāo)售量的回升能夠部分彌補(bǔ)毛利率下降對(duì)企業(yè)利潤(rùn)增速的影響。預(yù)計(jì)2009年上市公司市場(chǎng)份額基本與2008年相同，2009、2010年兩年上市公司平均銷(xiāo)售額和2008能相比增長(zhǎng)50%，可基本抵消33%的凈利率下滑對(duì)利潤(rùn)增速的影響。”殷姿續(xù)稱(chēng)。

　　金地集團(tuán)總裁張華綱在接受本報(bào)記者采訪(fǎng)時(shí)也坦言，企業(yè)在2007年拿下的土地價(jià)格普遍偏高，高昂的土地成本一定都會(huì)表現(xiàn)在今年和明年的結(jié)算利潤(rùn)上，這會(huì)較大影響開(kāi)發(fā)商的盈利水平?，F(xiàn)在地價(jià)普遍下降，如果獲取價(jià)值合適的土地資源可以彌補(bǔ)公司現(xiàn)有高價(jià)存貨帶來(lái)的壓力，保證正常的毛利率水平。

　　資金面的冬天正在過(guò)去

　　從資產(chǎn)負(fù)債表來(lái)看，2008年銷(xiāo)售遇阻，地產(chǎn)公司進(jìn)入了資金面的冬天，預(yù)收款下降、存貨上升。91家公司預(yù)收賬款合計(jì)881億元，與2007年基本相當(dāng)，而負(fù)債合計(jì)4263億元，同比上升30%，預(yù)收款占負(fù)債比例從2007年的27%下降到21%。存貨合計(jì)4221億元，同比增長(zhǎng)43%，資產(chǎn)總計(jì)6843億元，存貨占資產(chǎn)比例從2007年的56%上升到62%。

　　這顯示出企業(yè)在樓市低迷下，銷(xiāo)售回款下降而庫(kù)存增加，這也導(dǎo)致速動(dòng)比率與2007年比下降0.05至0.57個(gè)點(diǎn)，流動(dòng)比率為1.92，仍在2以下。

　　方焱表示，隨著預(yù)收款項(xiàng)逐漸結(jié)轉(zhuǎn)為營(yíng)業(yè)收入，以及受2008年項(xiàng)目銷(xiāo)售增長(zhǎng)停滯的影響，房地產(chǎn)上市公司未來(lái)可結(jié)轉(zhuǎn)資源將有所減少，對(duì)于其未來(lái)業(yè)績(jī)的保障作用將下降。地產(chǎn)公司的盈利增長(zhǎng)正在由瘋狂向理性回歸，未來(lái)行業(yè)發(fā)展將趨于平緩。[page]

　　從負(fù)債結(jié)構(gòu)來(lái)看，公司短期借款合計(jì)396億元、一年內(nèi)到期非流動(dòng)負(fù)債474億元，合計(jì)占負(fù)債比例為12%，與2007年基本持平。長(zhǎng)期借款為1057億元，占負(fù)債比為25%，略微上升一個(gè)百分點(diǎn)。

　　自從去年11月以來(lái)，房地產(chǎn)銷(xiāo)售持續(xù)回暖，從已公布公司的今年一季報(bào)來(lái)看，地產(chǎn)公司資金面的冬天正在過(guò)去。

　　記者也從了解多家券商獲悉，經(jīng)過(guò)近兩個(gè)多月的監(jiān)測(cè)，大多數(shù)重點(diǎn)城市整體成交量水平目前基本回到2007年初的水平。一季度銷(xiāo)售的回暖對(duì)開(kāi)發(fā)商今年的業(yè)績(jī)勢(shì)必產(chǎn)生積極的影響。據(jù)記者大致統(tǒng)計(jì)，主流地產(chǎn)公司已經(jīng)平均完成全年銷(xiāo)售目標(biāo)的30%左右，預(yù)收款回升迅速，對(duì)全年業(yè)績(jī)的保障性加大不少。

　　殷姿也表示，申萬(wàn)研究也再次上調(diào)2009年銷(xiāo)售面積預(yù)測(cè)。預(yù)測(cè)今年全國(guó)銷(xiāo)售面積同比增長(zhǎng)8%，其中十大城市增速為27%，全國(guó)其他城市為5%。一線(xiàn)城市價(jià)格調(diào)整到位成交量回升幅度更大，全國(guó)其他城市成交量緩慢回升，波動(dòng)幅度整體小于一線(xiàn)城市。