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超計劃一倍!恒大負(fù)債一年大降3000億,“紅線”變綠煥發(fā)新活力

2021/7/1 9:04:08      挖貝網(wǎng) 周義

6月30日,恒大集團(tuán)對外透露,截至目前恒大有息負(fù)債約5700多億元,與去年最高時的8700多億元相比,大幅下降了約3000億元,凈負(fù)債率已降至100%以下,順利實(shí)現(xiàn)“紅線”變綠。

并且,恒大集團(tuán)全部以自有資金實(shí)現(xiàn)了即將到期債務(wù)一掃空,沒有做任何一筆發(fā)新還舊。此前的6月24日,恒大集團(tuán)發(fā)布公告表示自去年3月以來,本公司用自有資金已累計歸還7筆境外債券本息合計約106億美元(折合約823億港幣)。到2022年3月前,本公司再無到期的境內(nèi)外公開市場債券。

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恒大公告中強(qiáng)調(diào)的“去年3月”是一個什么關(guān)鍵時間點(diǎn)?這一年以來,恒大集團(tuán)做對了什么以至成功逆襲?

新戰(zhàn)略強(qiáng)調(diào)以最大決心和力度降負(fù)債

時針撥回到2020年3月31日,恒大集團(tuán)把2019年度業(yè)績發(fā)布會開成了未來發(fā)展戰(zhàn)略會,恒大集團(tuán)董事局主席許家印在會上正式宣布:“恒大從2020年開始轉(zhuǎn)變發(fā)展方式,全面實(shí)施‘高增長、控規(guī)模、降負(fù)債’的發(fā)展戰(zhàn)略”。

“降負(fù)債”的考核指標(biāo)是有息負(fù)債每年平均下降1500億,到2022年要把總負(fù)債降到4000億以下。

如今的事實(shí)證明,恒大管理層解決核心問題的承諾是言而有信的,不僅如此還給市場帶來超預(yù)期的驚喜,有息負(fù)債一年大幅下降約3000億元,超計劃一倍。

恒大“降負(fù)債”的成功之道無外乎增收和節(jié)支兩條,而增收又包括房產(chǎn)主業(yè)增收和多元化發(fā)展兩條路徑。

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改革房產(chǎn)主業(yè)實(shí)現(xiàn)強(qiáng)勁銷售

在房產(chǎn)主業(yè)銷售方面,2020年恒大合約銷售金額7232億元,銷售回款6532億元。2021年截至5月底,恒大累計實(shí)現(xiàn)銷售額2851.6億元,銷售回款2507.4億元,平均每月回款500億元,位居行業(yè)第一,并均創(chuàng)歷史新高。

這些成果來源于過去一年恒大積極推進(jìn)的一系列房產(chǎn)營銷模式改革。

自2020年2月開始,在面對新冠肺炎疫情影響、行業(yè)銷售普遍下滑的背景下,恒大率先全面實(shí)施了“網(wǎng)上銷售”的顛覆性營銷革命,借助“房地產(chǎn)+互聯(lián)網(wǎng)”的力量,為消費(fèi)者提供網(wǎng)上“看房、選房、購房”一站式服務(wù)。

同時,恒大將電商領(lǐng)域中消費(fèi)者享有的無理由退換權(quán)益創(chuàng)造性植入到房產(chǎn)交易之中,如此換位思考的營銷模式給購房者吃了一顆“定心丸”。

恒大還創(chuàng)新推出“全民營銷”模式,承諾客戶推薦他人購買的,可獲得“恒房通”1%傭金及1萬元獎勵,同時返還其定金。購房者既能買到好房子,還能賺到推薦費(fèi),形成了“能買則買、能賣則賣”的雙贏局面。

2020年下半年,恒大與全國152家中介機(jī)構(gòu)重組成立房車寶集團(tuán),以“數(shù)字科技、房車合一”為愿景,創(chuàng)新應(yīng)用大數(shù)據(jù)、人工智能、云計算、虛擬現(xiàn)實(shí)等數(shù)字科技,構(gòu)建房產(chǎn)、汽車線上線下全渠道交易服務(wù)平臺,有力推動了房產(chǎn)銷售。

收縮土地儲備提高存量價值

土地費(fèi)用支出是房地產(chǎn)企業(yè)的主要成本之一,按照新戰(zhàn)略的要求,土地儲備要穩(wěn)扎穩(wěn)打每年降低3000萬平方米左右,到2022年土地儲備規(guī)模要從2.93億平方米減少到2億平方米左右,縮減幅度近三分之一。

去年3月以來,恒大按照新戰(zhàn)略著力控制土地儲備規(guī)模,以降低土地費(fèi)用支出,減少資金沉淀。

據(jù)恒大年報數(shù)據(jù)顯示,截至2020年12月31日,其土地儲備項(xiàng)目共計789個,規(guī)劃建筑面積2.31億平方米,大幅減少6200萬平方米,這意味著去年恒大超計劃一倍完成了土地儲備收縮目標(biāo)。

與此同時,恒大充分挖掘現(xiàn)有超2億平方米優(yōu)質(zhì)土地儲備的增值潛力。

由于堅持不拿地王,同時土地儲備幾乎覆蓋全部一線以及經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)且有潛力的城市,一二線城市占比達(dá)67%,尤其是在寸金尺土的深圳、廣州等地?fù)碛写罅颗f改項(xiàng)目,平均樓面價僅為2638元,而現(xiàn)在全國一二線城市平均房價早已破萬,因此恒大土地儲備存量的價值大幅提高,一方面極大地減少了拿地支出,一方面足以支撐未來的可持續(xù)發(fā)展。

發(fā)展多元產(chǎn)業(yè)引進(jìn)戰(zhàn)略投資

值得一提的是,“新恒大”的多元產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈也為恒大提供了新的資產(chǎn)增長渠道。

例如,去年8月恒大物業(yè)引入戰(zhàn)略投資235億港元,之后的12月上市募資140.8億港元;去年9月和今年1月,恒大汽車兩次引入戰(zhàn)略投資合計300億港元等,

恒大通過分拆優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)、獨(dú)立發(fā)展、各自融資的新方式,不僅有力加強(qiáng)了現(xiàn)金流,而且打開了多元化發(fā)展的巨大想象空間。

不難發(fā)現(xiàn),恒大集團(tuán)“高增長、控規(guī)模、降負(fù)債”新戰(zhàn)略的推行成效卓著,房產(chǎn)主業(yè)銷售依靠改革推動高歌猛進(jìn),土地儲備價值大幅提高,凈負(fù)債率“紅線”變綠,多元化發(fā)展方興未艾,一個輕裝上陣并煥發(fā)新活力的“新恒大”越來越清晰地展現(xiàn)在投資者面前。