原標(biāo)題:掛牌新三板 保利物業(yè)的野心與現(xiàn)實(shí)
從輸血模式轉(zhuǎn)變?yōu)樵煅J?,保利物業(yè)希望借助資本力量走出母公司保利地產(chǎn)的“光環(huán)”,再造一個(gè)保利。
2月28日,保利房地產(chǎn)(集團(tuán))股份有限公司(以下簡稱“保利地產(chǎn)”)宣布,全資子公司保利物業(yè)發(fā)展股份有限公司(以下簡稱“保利物業(yè)”)在全國中小企業(yè)股份轉(zhuǎn)讓系統(tǒng)(新三板)掛牌申請(qǐng)獲得受理。
時(shí)代周報(bào)記者獲悉,成立于1996年的保利物業(yè)目前承接的物業(yè)管理項(xiàng)目400余個(gè),管理面積超過1億平方米。公告顯示,保利物業(yè)2015年度、2016年度營業(yè)收入分別為19.36億元、25.48億元;凈利潤分別為8563.48萬元、1.42億元。
接下來,仍有不少難題橫亙?cè)谶@家擁有央企背景的公司面前。對(duì)外,要考慮如何面對(duì)市場(chǎng)上包括彩生活、中海物業(yè)等在內(nèi)的強(qiáng)勁對(duì)手,繼而擴(kuò)大規(guī)模,形成核心競爭力;對(duì)內(nèi),保利物業(yè)對(duì)保利地產(chǎn)的依賴性依然過大,其又將如何培育新的盈利增長點(diǎn),拓寬營收渠道?
保利物業(yè)拒絕向時(shí)代周報(bào)記者提出的相關(guān)問題予以置評(píng),僅表示:“由于股改工作的整體安排,目前還不接受媒體對(duì)上市事宜的采訪。”
改善不均衡
與其他物管公司無異,保利物業(yè)主要依托保利地產(chǎn)發(fā)展,對(duì)外市場(chǎng)拓展比例很小。
時(shí)代周報(bào)記者查閱保利物業(yè)發(fā)展股份有限公司公開轉(zhuǎn)讓說明書(以下簡稱“說明書”)發(fā)現(xiàn),截至 2016年12月31日,該公司在管理和服務(wù)的項(xiàng)目合計(jì)381個(gè),在管面積達(dá) 8870.96萬平方米。其中由保利地產(chǎn)開發(fā)的物業(yè)的管理面積為8160.98 萬平方米,占總體管理面積的92%。
這是一把“雙刃劍”。一個(gè)無法忽視的現(xiàn)實(shí)問題是,如果未來保利地產(chǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)發(fā)展放緩或選聘其他物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理新開發(fā)的物業(yè),可能會(huì)影響保利物業(yè)管理面積的擴(kuò)張和收入規(guī)模的提升。
在規(guī)模擴(kuò)張上,保利物業(yè)也的確需要快馬加鞭。數(shù)據(jù)顯示,截至2016年6月30日,競爭對(duì)手彩生活已簽約管理面積達(dá)3.6億平方米,簽約管理項(xiàng)目2236個(gè)。而萬科在 2016 年上半年實(shí)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)收入17.65 億元,截至2015年底,萬科物業(yè)提供服務(wù)的合同項(xiàng)目980個(gè),服務(wù)合同約定的建筑面積達(dá)2.14億平方米。截至2015年12月31日,綠城服務(wù)在管合同建筑面積約8280萬平方米。
上述企業(yè)得以迅速規(guī)?;l(fā)展的原因是,由于物管行業(yè)集中度低,給企業(yè)通過全資或入股操盤的方式兼并收購,拓展管理規(guī)模提供了天然土壤。根據(jù)中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù),百強(qiáng)物管2015 年合計(jì)收購200余家物業(yè)服務(wù)商,收購管理面積合計(jì) 3.85 億平方米,其中彩生活以3億元并購開元國際100%股權(quán),并購面積逾3000 萬平方米。中海物業(yè)以5000萬元收購中海宏洋物業(yè)100%股權(quán)。萬科物業(yè)除凈資產(chǎn)入股卓弘物業(yè)和北京佰嘉物業(yè)外,還通過收購東莞卓圣物業(yè)擴(kuò)張物業(yè)布局。
為此,保利物業(yè)希望通過全委、顧問和并購的方式拓展非保利地產(chǎn)開發(fā)的物業(yè)項(xiàng)目,同時(shí)利用保利芯智慧云平臺(tái),開發(fā)創(chuàng)新服務(wù)產(chǎn)品,進(jìn)一步提升了市場(chǎng)拓展能力和企業(yè)盈利能力。
2016年,保利物業(yè)同步啟動(dòng)市場(chǎng)外拓戰(zhàn)略,并先后成為普天新能源、同元集團(tuán)、中國人壽陜西公司、山東滕投集團(tuán)、匯源建設(shè)集團(tuán)等企業(yè)的物業(yè)服務(wù)商。
來自保利物業(yè)的數(shù)據(jù)顯示,公司已設(shè)有 18 家子公司、74 家分公司。“目前公司仍在擴(kuò)大項(xiàng)目的數(shù)量及規(guī)模,鑒于此,公司或會(huì)面臨項(xiàng)目人員多元化及本土化的需求,導(dǎo)致管理效率的降低及營運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)的增加。”
不過,由于保利地產(chǎn)多以住宅開發(fā)為主,也使得保利物業(yè)管理的住宅物業(yè)比重偏大。2015、2016 年度保利物業(yè)的住宅物業(yè)收入占比分別為 89.43%和 87.44%,業(yè)態(tài)分布并不均衡。
對(duì)此,保利物業(yè)計(jì)劃重點(diǎn)向非住宅物業(yè)傾斜,拓展學(xué)校、工業(yè)園區(qū)、旅游物業(yè)等非住宅物業(yè)。時(shí)代周報(bào)記者從保利物業(yè)官網(wǎng)了解到,目前保利物業(yè)管理的學(xué)校物業(yè)包括位于西安的經(jīng)開第五小學(xué)以及南昌的華東交通大學(xué)理工學(xué)院。工業(yè)園區(qū)包括位于重慶的美的家用空調(diào)事業(yè)部重慶工廠與南昌的芒果電商產(chǎn)業(yè)園。
同樣不均衡的還有營收構(gòu)成。時(shí)代周報(bào)記者獲悉,目前保利物業(yè)收入來源主要來自物業(yè)管理服務(wù)。2015年,其物業(yè)管理收入17.5億元,占總收入的90.42%,社區(qū)增值服務(wù)收入1.85億元,占比9.58%。2016年,兩者間的差距進(jìn)一步被拉大。2016年,其物業(yè)管理收入為23.34億元,占比91.61%,社區(qū)增值收入僅為2.13億元,占比8.39%。
根據(jù)中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)公布的數(shù)據(jù),從收入結(jié)構(gòu)來看,2015 年物業(yè)管理服務(wù)占營業(yè)收入為83.27%,多種經(jīng)營收入比例為 16.73%。
這意味著,2016年保利物業(yè)在優(yōu)化營收構(gòu)成上并未收到應(yīng)有成效,其收入來源仍十分單一。保利物業(yè)表示,公司將加大物業(yè)延伸服務(wù)、創(chuàng)新服務(wù)等非物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)開發(fā)力度,提升非物業(yè)費(fèi)營收構(gòu)成。
內(nèi)部的同業(yè)競爭挑戰(zhàn)
目前,國內(nèi)絕大多數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)是所屬房地產(chǎn)開發(fā)公司的下屬企業(yè),這種股權(quán)或者從屬關(guān)系為多數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)獲得物業(yè)管理項(xiàng)目提供了便利的途徑,因此,物業(yè)服務(wù)企業(yè)的規(guī)模絕大多數(shù)與其房地產(chǎn)母公司的規(guī)模高度相關(guān)。
不過,與彩生活、中奧到家、綠城服務(wù)所依附的母公司不同,保利集團(tuán)(保利地產(chǎn)控股方)控制下的其他關(guān)聯(lián)方中,實(shí)際從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)的公司并不在少數(shù)。同業(yè)競爭,無疑是擺在保利物業(yè)全國業(yè)務(wù)擴(kuò)張戰(zhàn)略中的一個(gè)待解難題。
這樣的微妙關(guān)系同樣出現(xiàn)在保利地產(chǎn)與保利置業(yè)身上。出身“嫡系”的保利置業(yè),在發(fā)展中頗受保利集團(tuán)扶持。而保利地產(chǎn)和保利置業(yè)在業(yè)務(wù)拓展區(qū)域有著諸多重合,且共用“保利”地產(chǎn)品牌,因此同業(yè)競爭的隱患也由此埋下。
2007年,時(shí)任保利地產(chǎn)董事長的李彬海曾公開表示,保利地產(chǎn)所進(jìn)入的區(qū)域,保利置業(yè)須讓路。事實(shí)證明,保利置業(yè)不但沒有讓路,反而以同樣的模式進(jìn)行擴(kuò)張。為此,保利集團(tuán)曾出面調(diào)解,雙方于2012年左右內(nèi)部簽署了同業(yè)競爭協(xié)議,分區(qū)域而治。
如今,保利集團(tuán)也希望通過簽署同業(yè)競爭協(xié)議,讓保利物業(yè)與其他物業(yè)公司“劃江而治”。
據(jù)時(shí)代周報(bào)記者了解,除保利物業(yè)外,保利集團(tuán)控制下實(shí)際從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)的公司包括深圳市保利商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理有限公司(以下簡稱“深圳保利商業(yè)物業(yè)” )、上海保利物業(yè)酒店管理集團(tuán)有限公司(以下簡稱“上海保利物業(yè)”)、遵義久聯(lián)物業(yè)服務(wù)有限公司(以下簡稱“遵義久聯(lián)物業(yè)”)、南昌保利物業(yè)管理有限公司(以下簡稱“南昌保利物業(yè)”)、廣州市保利世貿(mào)物業(yè)管理有限公司(以下簡稱“保利世貿(mào)物業(yè)”)、哈爾濱保利科技大廈有限公司(以下簡稱“哈爾濱保利”)、湖北保利大酒店有限公司(以下簡稱“湖北保利大酒店”)。
在上述公司中,深圳保利商業(yè)物業(yè)、上海保利物業(yè)、湖北保利大酒店系保利置業(yè)控制的公司,遵義久聯(lián)物業(yè)系貴州久聯(lián)集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司控制的公司,為 2014 年保利集團(tuán)收購久聯(lián)集團(tuán)時(shí)所產(chǎn)生的關(guān)聯(lián)方。哈爾濱保利系保利南方集團(tuán)控制的公司。 而保利世貿(mào)物業(yè)、南昌保利物業(yè)則為保利地產(chǎn)控制的公司。
為避免同業(yè)競爭問題,保利集團(tuán)承諾稱,遵義久聯(lián)物業(yè)、哈爾濱保利僅服務(wù)于現(xiàn)有簽約項(xiàng)目,目前及未來均不會(huì)進(jìn)行擴(kuò)張經(jīng)營;深圳市保利、上海保利物業(yè)、湖北保利大酒店未來不會(huì)直接或間接從事、參與或進(jìn)行與保利物業(yè)及其控股子公司的業(yè)務(wù)存在競爭或可能構(gòu)成競爭的業(yè)務(wù)及活動(dòng)。
保利地產(chǎn)也承諾,保利世貿(mào)物業(yè)及南昌保利物業(yè)僅對(duì)目前簽約的物業(yè)進(jìn)行物業(yè)服務(wù)和管理,目前及未來均不會(huì)對(duì)外進(jìn)行擴(kuò)張經(jīng)營。若上述公司將來有任何機(jī)會(huì)可從事、或入股任何可能會(huì)與保利物業(yè)及其控股子公司的生產(chǎn)經(jīng)營相類似的業(yè)務(wù),本公司會(huì)將上述機(jī)會(huì)讓予保利物業(yè)或其控股子公司。
不過,一紙協(xié)議能否得到上述公司嚴(yán)格執(zhí)行仍有待觀察。此前保利地產(chǎn)與保利置業(yè)雖然簽署同業(yè)競爭協(xié)議,規(guī)定保利地產(chǎn)不得進(jìn)入深圳、蘇州、海南等市場(chǎng),保利置業(yè)需撤出北京等市場(chǎng)。但保利置業(yè)2016年半年報(bào)顯示,公司擁有北京保利大廈75%權(quán)益,建筑面積達(dá)9.5萬平方米。保利地產(chǎn)2016年半年報(bào)則顯示,公司在海南三亞擁有三個(gè)項(xiàng)目,海口擁有兩個(gè)項(xiàng)目。2016年12月14日,保利地產(chǎn)競得深圳大鵬中心區(qū)G16506-0144地塊。
接下來,如何駕馭與兄弟物業(yè)公司之間的“同業(yè)競爭”微妙關(guān)系,亦是對(duì)管理層的一大考驗(yàn)。
做大養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)
物業(yè)是個(gè)筐,很多東西都可以往里面裝。
“很多開發(fā)商都在建立自己全新的物管平臺(tái)。借助于物管平臺(tái),目前可以想到的有推介養(yǎng)老地產(chǎn)、社區(qū)金融等產(chǎn)品。如果平臺(tái)搭得更大,利用大數(shù)據(jù)還可以做更多的事情。”克而瑞分析師尹鵬表示。
而這恰恰是保利物業(yè)正在籌劃的一大動(dòng)作。保利地產(chǎn)總經(jīng)理劉平曾發(fā)表講話指出,社區(qū)消費(fèi)、社區(qū)金融的真正載體,房地產(chǎn)生態(tài)鏈的綜合運(yùn)營和投資平臺(tái)是物業(yè)。
其中,社區(qū)養(yǎng)老被看做這條生態(tài)鏈上的重要一環(huán)。保利物業(yè)董事長胡在新曾指出,“社區(qū)”將會(huì)成為未來“中國式養(yǎng)老”最重要的場(chǎng)景。“社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)是物業(yè)管理企業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈的天然延伸,物業(yè)管理企業(yè)來做社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù),資源整合度高、可進(jìn)入性強(qiáng)、成本更低、客戶信任優(yōu)勢(shì)更為突出。”
據(jù)時(shí)代周報(bào)記者了解,保利物業(yè)為此還專門成立社區(qū)養(yǎng)老事業(yè)部,負(fù)責(zé)指導(dǎo)全國和院健康生活館的建設(shè)運(yùn)營及養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)品的設(shè)計(jì)和開發(fā)。不過,和物管一樣,由于國內(nèi)還沒有找到很好的盈利模式,養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)也被保利物業(yè)定義為微利甚至虧損行業(yè)。
其盈利路徑是:用3-5年的時(shí)間進(jìn)入穩(wěn)健運(yùn)營階段,實(shí)現(xiàn)營虧平衡,用8-10年的時(shí)間達(dá)到發(fā)達(dá)國家的盈利水平,打通金融通道、實(shí)現(xiàn)REITs上市。
“盈利模式的不成熟,養(yǎng)老項(xiàng)目用地、融資渠道、配套政策等解決方案的缺失,已成為房企發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的最大掣肘。”同策機(jī)構(gòu)研究總監(jiān)張宏偉曾對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示。
萬科總裁郁亮也表達(dá)過類似觀點(diǎn):“養(yǎng)老地產(chǎn)正處于看上去很美,執(zhí)行卻很難的階段,國內(nèi)還沒有找到很好的盈利模式。我們鼓勵(lì)地方積極嘗試,但這需要很長的路要走。”
相關(guān)閱讀