■史建平

　　從2009年下半年開始，伴隨著中國經濟的率先復蘇，中國房地產市場也迎來了久違的曙光，壓制了一年多的購房需求在2009年第二季度呈現出井噴態(tài)勢，房價迅速飆升，一些熱點城市的房價有多個月份的月漲幅超過了10%，年度漲幅幾乎翻了一番。而進入2010年以來，“央企地王”的誕生，更是直接改變了市場的預期，恐慌性購房、投資炒作大量進場，房價瞬間呈現跳躍式增長。不斷攀升的房價加劇了房地產市場泡沫，也引發(fā)了社會的強烈不滿。為了抑制房價過快上漲，控制房地產市場風險，自2010年年初以來國家出臺一系列政策，且4月份以來更是多重組合拳重磅出擊，從市場的消費行為到企業(yè)的開發(fā)行為，從限制需求到強制增加供應，可以說是一種全方位的調控措施，力度之大前所未有。房地產政策的頻頻重磅出擊在打擊市場投資者投機熱情的同時，也會對金融市場尤其是對作為房地產市場主要參與者的商業(yè)銀行產生不可忽視的影響。商業(yè)銀行必須審慎應對，在積極配合國家相關政策實施的同時，清醒認識調控政策可能帶來的影響，嚴控房地產金融業(yè)務風險，調整業(yè)務結構，保持穩(wěn)健發(fā)展。

　　房地產市場調控政策

　　對商業(yè)銀行的積極意義

　　首先，旨在確保房地產市場健康發(fā)展的調控政策，可以為商業(yè)銀行的經營發(fā)展創(chuàng)造良好的環(huán)境條件。房地產市場的一系列調控政策，目的是為了抑制過快上漲的房價，擠掉房地產市場泡沫，確保房地產市場的穩(wěn)定健康發(fā)展。這顯然對于經濟的穩(wěn)定健康發(fā)展是非常重要的。在我國，商業(yè)銀行是房地產市場參與程度最高的市場主體之一，無論是開發(fā)商的房地產開發(fā)貸款、政府的土地儲備貸款、居民住房按揭貸款，還是與房地產業(yè)相關的其他行業(yè)貸款，商業(yè)銀行都是市場的主要資金供給渠道，房地產市場的風險直接表現為銀行的貸款風險。因此，國家出臺一系列房地產市場調控政策，控制房地產市場風險，有利于優(yōu)化商業(yè)銀行經營環(huán)境，從長期來看，有利于商業(yè)銀行降低貸款風險。

　　其次，房地產市場調控政策可以促使商業(yè)銀行調整資產結構，降低貸款組合風險，有利于銀行的穩(wěn)健運行。這次調控政策對第二套房貸款以及貸款的成數、利率等都作出了嚴格的規(guī)定，有利于控制非理性的貸款需求，抑制投機性購房行為，使銀行貸款更加安全。而調控政策導致的購房需求下降，購房行為推遲，則有利于商業(yè)銀行控制房地產貸款比重，優(yōu)化貸款結構，從總體上降低貸款組合風險。

　　最后，這次房地產市場調控政策，有利于強化商業(yè)銀行的風險觀念，提升對宏觀經濟運行風險和銀行經營風險的把控能力。房地產行業(yè)歷來是一個風險較大的行業(yè)。但在經濟上升階段，房地產行業(yè)的巨額利潤又具有巨大的誘惑力，導致商業(yè)銀行爭相追逐，失去對房地產風險的警惕和對房地產貸款的有效控制。這次調控政策的出臺，無疑是對從沒有經歷過房地產市場周期考驗的我國商業(yè)銀行一個很好的警示，促使其強化風險觀念，建立和健全風險約束機制，完善風險管理制度，提高風險管理能力。

　　房地產市場調控政策

　　為商業(yè)銀行帶來的挑戰(zhàn)

　　由于商業(yè)銀行是房地產市場資金的主要供給者，調控政策對房地產市場的影響，最終都會體現在商業(yè)銀行的經營風險上，使商業(yè)銀行在風險管理上面臨嚴峻的挑戰(zhàn)。

　　第一，調控政策可能導致部分地區(qū)的房價下降，從而使商業(yè)銀行住房按揭貸款的風險陡增。這次宏觀調控的目標之一，就是要抑制房價的過快上升，那些房價漲幅明顯過高的地區(qū)，極有可能出現房價下降的局面。而當房價下降到一定程度時，加上未來房貸利率可能進一步提高，那些在高房價期間發(fā)放的住房按揭貸款的還貸風險將會大大增加，嚴重威脅銀行的貸款安全。

　　第二，調控政策可能抑制住房需求，導致部分地區(qū)一些樓盤銷售滯后或很難售出，直接威脅銀行住房開發(fā)貸款的安全。在宏觀調控背景下，一旦開發(fā)商的樓盤銷售出現風險，那些綜合實力不強、負債率較高的中小房地產企業(yè)又無法繼續(xù)獲得銀行的資金支持，可能會出現資金鏈斷裂，威脅銀行的貸款安全。另外，土地供應方式、土地使用權出讓收支的調整和拆遷規(guī)模的控制，也會對土地儲備貸款產生影響，如調控政策對土地供應方式進行調整，由過去單一的價高者得地，轉變?yōu)樵谙尢仔?、限房價的基礎上，采取競地價、競房價的綜合招標方式，可能導致未來一段時間出現地價下滑或者“流拍”現象，甚至導致土地儲備成本難以收回。

　　第三，在房地產行業(yè)受到系列調控政策影響的情況下，房地產相關行業(yè)也會受到連帶影響，使這些行業(yè)的貸款風險增加。一旦房地產行業(yè)的發(fā)展受到抑制，一批中小房地產企業(yè)退出市場，與房地產相關行業(yè)，尤其是其上游企業(yè)勢必會受到沖擊，導致一批鋼鐵、水泥、化工、輕工企業(yè)產品滯銷，壓縮生產規(guī)模，甚至停產。銀行對這些行業(yè)和企業(yè)的貸款也將面臨嚴峻的考驗。

　　第四，房地產市場調控政策的繼續(xù)實施，有可能導致房地產價格全面回落，使銀行所有以房地產作為抵押的貸款的擔保條件發(fā)生不利變化。除了對房地產開發(fā)商發(fā)放的開發(fā)貸款和對居民個人發(fā)放的住房按揭貸款等直接與房地產市場有關的貸款外，商業(yè)銀行還有大量以房地產作為抵押擔保的其他用途貸款，當房地產價格出現較大跌幅的情況下，銀行處置這些抵押物將面臨銷售風險和價格風險，一部分貸款將失去足額擔保，使這些貸款的風險陡增。

　　第五，隨著系列房地產市場調控政策的出臺，市場對銀行房地產貸款的需求將受到明顯抑制，對銀行發(fā)放房地產貸款的限制也會大大增加，因此，商業(yè)銀行投放于房地產行業(yè)(包括個人住房按揭貸款)的貸款比重將會下降。在這種情況下，一方面，商業(yè)銀行同業(yè)之間對合格、優(yōu)質貸款客戶的競爭將會大大加劇，另一方面，也將給銀行尋求新的貸款投向和利潤增長點帶來挑戰(zhàn)。如果商業(yè)銀行不能及時調整經營策略，銀行的盈利狀況有可能受到影響。

　　綜上所述，在房地產調控政策進一步加大力度，以至于房地產價格出現大幅回落的情況下，所有與房地產相關的行業(yè)和企業(yè)都會受到不同程度的影響，而作為房地產市場資金主要供給者的商業(yè)銀行，其所有與房地產相關的貸款(我們可以稱之為“廣義房地產貸款”)也必然會面臨巨大的風險，銀行業(yè)最終極有可能成為房地產調控政策負面影響的主要承受者。

　　當然，我們也應該看到，在宏觀經濟運行態(tài)勢總體良好，國民經濟仍然以較高速度增長的情況下，旨在抑制房價過快上漲所采取的一系列政策措施一般不會導致房價的全面下降或大幅下跌。如果調控政策的力度適當，房地產市場進入一個平穩(wěn)發(fā)展的時期，那么這些調控政策給銀行帶來的影響主要是正面的或積極的。但如果政府在出臺房地產調控政策時，政策工具的選擇、政策力度和頻率的掌握不當，短期內出現房地產價格的較大跌幅并不是完全不可能，尤其是部分房價明顯已經出現泡沫的地區(qū)，這次調控政策導致一定幅度的房價下跌的可能性也相對較大。而只要這種可能性存在，那么銀行房地產貸款的風險也就會迅速暴露，調控政策對商業(yè)銀行的負面影響將會充分顯現。

　　積極應對房地產市場調控

　　這次房地產市場調控的目的是為了促使我國房地產市場進入良性健康發(fā)展軌道，所采取的政策措施涵蓋了住房政策、稅收政策、金融政策等各個方面，而且以前所未有的嚴厲程度，強化了地方政府的責任。作為房地產市場參與者的商業(yè)銀行必須嚴格執(zhí)行國家的相關政策，認真分析這次調控對銀行的利弊，積極采取應對措施，盡可能降低或控制政策實施帶來的風險，保持銀行的穩(wěn)健運行。

　　首先，商業(yè)銀行應當對所有與房地產業(yè)相關的貸款進行全面分析，分析調控政策對各類貸款的影響程度，分析的范圍應當包括土地儲備貸款、開發(fā)商的開發(fā)貸款、住房按揭貸款、建筑企業(yè)貸款、房地產上游企業(yè)貸款以及以房地產作為抵押的所有其他貸款，做好在房價全面下降情況下的壓力測試，預測可能產生的風險損失，提足相應的損失準備，確保充足的風險補償能力。

　　其次，商業(yè)銀行應在對客戶實行細分的基礎上，扶優(yōu)限劣，調整房地產貸款結構。在房地產開發(fā)企業(yè)貸款方面，應重點支持資信等級高、綜合實力強、經營業(yè)績良好的房地產企業(yè)，或具有較好成長性和盈利能力的房地產項目，嚴格控制那些綜合實力較弱、自有資金比率偏低的中小房地產企業(yè)貸款；在住房按揭貸款方面，應積極支持有還款能力的居民購買自住房的貸款，嚴格控制二套房貸款，禁止明顯的投機性購房貸款；積極支持各地方政府廉租、公租房的建設，嚴格控制大戶型高價房建設的貸款。通過客戶細分，商業(yè)銀行應將貸款投向與近期國家相關政策保持一致，避免不必要的政策風險，優(yōu)化房地產貸款結構。

　　第三，關注房地產市場的區(qū)域差異，實行差異化的房地產信貸政策。近幾年的房地產價格上漲具有明顯的區(qū)域性特征，房價上漲過快的主要是東部的某些熱點城市，而許多二三線城市的房價上漲幅度并不高，總體運行狀況良好。在這輪調控政策的作用下，房地產貸款的風險也主要集中在東部主要熱點城市。因此，各商業(yè)銀行應當對房地產市場發(fā)展的區(qū)域差異進行認真分析，貸款應重點投向市場秩序規(guī)范、房價平穩(wěn)增長的地區(qū)，嚴格控制投向房地產投資過熱、房價上漲過快、房地產市場秩序混亂的地區(qū)和城市。同時，商業(yè)銀行還應當積極支持具有較大發(fā)展?jié)摿Φ闹形鞑康貐^(qū)和二三線城市的房地產業(yè)，既可以規(guī)避熱點城市的房地產市場風險，又可以在這些地區(qū)的發(fā)展中獲得自身利益。

　　第四，強化風險意識，建立商業(yè)銀行內部房地產貸款風險預警體系，有效控制商業(yè)銀行貸款組合的風險。毋庸諱言，我國近幾年的房地產市場過熱，與各商業(yè)銀行追逐房地產企業(yè)、過度支持房地產開發(fā)有著密不可分的關系。在房價一路上漲的情況下，商業(yè)銀行忽視了房地產業(yè)本身固有的風險，盲目追高，最終不僅助長了房地產泡沫的形成和風險的積累，同時也使銀行自身經營風險大大增加。因此，通過本次房地產調控，商業(yè)銀行必須充分認識房地產業(yè)的風險，將房地產貸款占全部貸款的比重，控制在一個合理的范圍之內，避免使銀行貸款過度集中在風險較大的行業(yè)貸款上。另外，商業(yè)銀行應當切實提高對房地產業(yè)發(fā)展的分析預測能力和對房地產貸款風險的預警能力，使控制高風險房地產貸款成為真正的自覺行為?！?/p>

　　作者系中央財經大學副校長、教授