荊楚網消息 (楚天金報) 陳昆才

　　今年上半年，上海市外籍人士住房貸款呈凈減少態(tài)勢，但6月份卻增加了數億元。而外籍人士并非先行者，4月份以來，上海外地人士住房貸款逐月遞增。

　　隨著入市者的增多，中高端樓盤熱銷場面不斷涌現(xiàn)，個人住房貸款增量屢創(chuàng)新高，8月份已高達170億元。

　　9月16日，某股份制銀行上海分行零售信貸部負責人直言，高單價、大戶型住房成交量增長加快、占比攀升，背后反映的是投資投機客正在加緊入市。他個人判斷，目前投資需求大于自住需求。

　　令銀行業(yè)內人士擔憂的是，房產投資引發(fā)市場泡沫，而在利益最大化原則的驅使下，投資投機客的首付款比例往往較低，對銀行貸款的依賴程度較高，所以，一旦房價出現(xiàn)波動，容易引發(fā)違約風險。

　　多位銀行個貸人士指出，這可能是受客戶還款能力波動的影響。而此前監(jiān)管部門還提醒在滬商業(yè)銀行關注商業(yè)房地產的風險。

　　個貸還有多少新高？

　　作為競爭異常激烈的市場，個人住房貸款(下稱“個貸”)迎來久違的美好時光。

　　今年3月以來，上海市中資銀行個貸逐月放量，屢創(chuàng)歷史同期新高。3-8月，單月增量分別達到 24.4億元、33.9億元、78.7億元、127.1億元、114.3億元和170.2億元。

　　一個可喜的現(xiàn)象是，6月份，新建住房貸款增量開始超過存量住房，這一現(xiàn)象已闊別18個月之久。8月份，上海中資銀行新建房貸款和二手房貸款延續(xù)了上述狀態(tài)，分別增加99.4億元和70.8億元，同比分別多增105.8億元和61.4億元。

　　前述零售信貸部負責人稱，只要不出臺新的調控措施，9月份的個貸將繼續(xù)發(fā)力。

　　一項權威統(tǒng)計數據顯示，截至8月末，個人中長期消費貸款增量第一的是中行上海分行，達到144.3億元，二至五位分別是招行 (指上海分行，下同)99.2億元、浦發(fā)60.5億元、交行48.5億元、農行48億元。

　　觀察8月份當月的增量，中行上海分行高達56.5億元，招行24.1億元緊隨其后，農行、交行、深發(fā)展分列三至五位。

　　值得注意的是，1-8月份，中信、民生、華夏三家股份制銀行上海分行的個人中長期消費貸款出現(xiàn)負增長。

　　一位知情人士透露，由于個貸競爭激烈，尤其是二手房按揭貸款，給予中介的返傭比例太高，令業(yè)務成本大增，中信、民生等股份制銀行基本放棄了二手房按揭業(yè)務，而是將個人小企業(yè)貸款作為主攻方向。

　　不過，一家大行零售信貸部人士稱，上述部分股份制銀行的轉向，應該是個別分行的短期行為，因為作為總行而言，無論是個人消費類貸款，還是經營類貸款，長期來說，都是比較好的業(yè)務，也是長期堅持的經營目標。

　　但眼下貸款額度緊張的因素可能會影響到個貸增長的勢頭。

　　9月16日，某上市銀行上海分行人士稱，從現(xiàn)在開始，各行的按揭額度都會比較緊，表現(xiàn)為從貸款申請到發(fā)放的周期會比較長；每年同期都是如此，因為全年的任務都完成得差不多了。

　　當然，額度緊張的背后或許還有資本約束的因素。記者發(fā)現(xiàn)，浦發(fā)銀行上海分行前8個月的個人中長期消費貸款增量雖然盤踞第三，但8月份當月的增量卻滑落至第六位。

　　前述大行零售信貸人士稱，8月份，整體的返傭水平已有所下降，原因來自兩方面，一是競爭回歸理性，二是市場交易量有所減少。

　　激烈的同業(yè)競爭之下，資產質量更應得到關注。

　　滬上銀行人士透露，雖然上半年個貸不良繼續(xù)實現(xiàn)“雙降”，但6月份，個貸中的關注類貸款環(huán)比出現(xiàn)突增，但比例不高。對此，他認為可能是短期現(xiàn)象，比如因為認購新股的需要，客戶故意違約，而銀行相應的懲罰也不是很嚴厲等。

　　不過，前述滬上銀行人士稱，監(jiān)管部門已提醒在滬銀行，雖然上海房地產貸款不良率處于較低水平，但潛在風險不容忽視；各行既要積極支持個人合理的住房消費，又要嚴格控制投資、投機購房的融資需求，謹防投資、投機性需求搭上自住性需求優(yōu)惠政策的“順風車”。

　　商業(yè)地產多空分歧

　　9月16日，滬上一位中小銀行人士稱，目前五星級酒店類項目已經不批了。

　　近日，上海本地媒體報道稱，經歷3年投資“大牛市”后，滬上高星級酒店出租率、房價大幅滑坡，個別在建項目出現(xiàn)爛尾跡象。

　　對此，上海市旅游局表示，目前，對出現(xiàn)投資興建過量高星級酒店的情況，政府部門將利用調整賓館建設用地供應量的手段進行調控，避免出現(xiàn)投資過熱的問題。

　　此前，在上海市場上，商業(yè)地產項目備受銀行“擁戴”。截至今年6月末，上海中外資銀行房地產開發(fā)貸款增加295億元，在增量結構中，商業(yè)用房開發(fā)貸款約占1/2；上半年，商業(yè)用房開發(fā)貸款增量逐季遞增，且增量同比增多。

　　但風險已經有所顯現(xiàn)。上海銀行業(yè)內人士透露，截至6月末，上海市商業(yè)用房開發(fā)不良貸款余額比年初增加數億元，其中大部分在6月份形成。

　　前述滬上銀行人士透露，作為房地產行業(yè)的潛在風險之一，監(jiān)管部門在七八月份已提示銀行要關注商業(yè)房地產的風險；理由是目前酒店、辦公樓等商業(yè)物業(yè)的運營情況不佳，租住率及租金下降，調整可能還會延續(xù)。

　　8月26日，莫尼塔地產行業(yè)周報顯示，今年二季度的寫字樓銷售價格隨著整體不動產價格出現(xiàn)加速上漲跡象，而租金增長卻明顯放緩，這種“房價-租金剪刀差”的擴大事實上是將以租賃業(yè)務為主的部分商業(yè)地產公司置于一種相對不利的境地。同時，“今年以來寫字樓投資增長的顯著加速值得關注，雖然迄今我們并不清楚這背后的真實原因，但是投資‘逆周期’增長的一個顯而易見的風險則是對后期市場可能形成進一步的供給壓力?！蹦崴禺a行業(yè)周報直言。

　　但不同銀行的觀點存在分歧，另一家大行授信人士稱，對于上海的商業(yè)地產，他個人還是看好的，只是目前大家都在觀望，是否會出現(xiàn)拐點。

　　而高力國際在最新的研究報告中稱，近來上海甲級寫字樓市場出現(xiàn)回暖跡象，租賃需求有所回升，租金下跌速度開始放緩。與今年前兩季度凈吸納量幾乎零增長相比，三季度吸納量有較明顯增長；供應方面，一些原定于今年下半年完工的寫字樓項目也推遲至2010年上市。

　　該報告指出，在中央政府宣布確定國際金融中心發(fā)展規(guī)劃后，上海市政府在6月發(fā)布了關于推動該政策的一些具體措施，這些措施已于8月1日開始實施；政府的快速反應增強了市場對未來的樂觀預期。由此，眾多內資金融機構利用寫字樓市場的調整期開始在上海布局。

　　7月份，上海農商銀行斥資10.48億元買下了位于小陸家嘴的中融碧玉藍天大廈的10個樓面和4個裙房鋪面，建筑面積總計約為2.11萬平方米。9月13日，中國農業(yè)銀行買下了中信泰富旗下的浦江雙輝大廈37個樓面 (38套)，涉及建筑面積85073平方米，成交均價44351元/平方米，總成交金額37.7億元。

　　上海“網上房地產”交易統(tǒng)計數據顯示，8月份，單價2萬元以上的一手房成交面積為53.5萬平方米，占全部成交面積的22.2%；面積140平方米以上的一手房成交82.6萬平方米，占比34.4%。

　　自今年2月份開始，上述指標已是持續(xù)攀升。如2月份，單價2萬元/平方米以上的中高檔一手房成交量為8萬平方米，占當月全部成交量的6.9%；同時，面積140平方米以上的一手房成交量為20萬平方米，占比為17.2%。

　　9月16日，前述股份制銀行上海分行零售信貸部負責人判斷，目前，在高檔房的購買力中，投資需求占據多數。而且資金流向房地產市場，有著宏觀與微觀層面的多重因素。

　　(據《21世紀經濟報道》)