王戈宏/文
六月中旬,美國(guó)的資本市場(chǎng)依然低迷,上市融資的前景無(wú)法樂觀,于是很多公司推遲或取消上市,但有兩家REITs竟逆勢(shì)而上,在紐交所掛牌上市,并獲得投資者追捧。它們宣稱沒有信用風(fēng)險(xiǎn)!因?yàn)樗鼈兓蛘甙盐飿I(yè)租給政府,或者是投資政府擔(dān)保的物業(yè)貸款產(chǎn)品。
第一家叫“政府物業(yè)收益性信托”(Government Properties Income Trust,簡(jiǎn)稱GOV),專門為政府建造寫字樓,然后長(zhǎng)期租賃給政府。其擁有的29棟辦公樓中,25棟租給聯(lián)邦政府,剩下的租給州政府。
正由于它的物業(yè)長(zhǎng)期租給政府,因此它在業(yè)績(jī)陳述報(bào)告中強(qiáng)調(diào)其經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)“極低”,平均年收益率為9%。
另一個(gè)好消息是,奧巴馬所代表的民主黨推崇“大政府,大機(jī)構(gòu)”概念,因此本屆政府對(duì)寫字樓的需求將龐大而穩(wěn)定。而GOV恰好有35%的寫字樓位于華盛頓。
在中國(guó),政府機(jī)構(gòu)通常自行興建并擁有辦公樓。但在美國(guó),各級(jí)政府的物業(yè)都是租賃的。在以往的專欄中,我們提到,美國(guó)監(jiān)獄也采用開發(fā)商建造、投資人擁有、政府租賃的模式(詳情參考本刊2008年2月號(hào))。這都是美國(guó)特色。
由于政府租賃比商業(yè)租賃穩(wěn)定很多,而且政府倒閉的情況也不多見。因此這是一個(gè)很好的投資,現(xiàn)金流也穩(wěn)定。在金融危機(jī)的背景下,能提供穩(wěn)定現(xiàn)金回報(bào)的項(xiàng)目少之又少。難怪其一上市便被投資人追捧。
第二家做的事情同樣和政府有關(guān)。它叫CYS投資(Cypress Sharpridge Investments, Inc. ),是一家房貸信托(mortgage REITs)。
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