在常規(guī)融資模式不能繼續(xù)支撐企業(yè)發(fā)展的情況下，天房集團(tuán)的多元融資模式或許更值得那些無(wú)法拿到巨額信貸的地產(chǎn)同行們借鑒。

　　文/屈濤

　　去年二季度，受次貸危機(jī)、緊縮信貸政策、消費(fèi)者信心指數(shù)等因素影響，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)歷了一場(chǎng)前所未有的寒冬。作為天津地產(chǎn)領(lǐng)域的國(guó)家隊(duì)和主力軍，天津市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)集團(tuán)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“天房”)也毫無(wú)例外地受到影響，銷售收入大幅下滑，主營(yíng)業(yè)務(wù)中土地整理收入幾乎為零，房地產(chǎn)銷售收入同比下降近50%。

　　地產(chǎn)公司的存活終究要靠充裕的現(xiàn)金流?！爱?dāng)時(shí)，天房的資產(chǎn)負(fù)債率已超過(guò)70%，不具備正常銀行貸款的條件，上市公司部分項(xiàng)目由于不具備四證，貸款空間也很狹小。”在天房面臨流動(dòng)性不足、資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)的危險(xiǎn)關(guān)頭，閻立新臨危受命。積極拓寬融資渠道、降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成為他擔(dān)任天房集團(tuán)財(cái)務(wù)部部長(zhǎng)以來(lái)的頭等大事。

　　財(cái)務(wù)再造

　　財(cái)務(wù)出身的閻立新“術(shù)業(yè)有專攻”，31歲就當(dāng)上總會(huì)計(jì)師，去年在天津市副局級(jí)領(lǐng)導(dǎo)干部公開(kāi)考試中以專業(yè)第一的優(yōu)異成績(jī)嶄露頭角，被列入后備干部人才庫(kù)，去年9月份被天房集團(tuán)董事長(zhǎng)馬鶴亭招致麾下。源于對(duì)財(cái)務(wù)工作的熱愛(ài)，閻立新上任之后從財(cái)務(wù)開(kāi)始進(jìn)入角色。

　　“財(cái)務(wù)管理作為天房企業(yè)管理的核心系統(tǒng)之一，應(yīng)該成為天房長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略的有效管理控制工具?！遍惲⑿抡f(shuō)，房地產(chǎn)行業(yè)是資本密集型的高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，面對(duì)激烈的競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)企業(yè)要獲得核心競(jìng)爭(zhēng)能力，必須改善財(cái)務(wù)狀況，謹(jǐn)慎選擇新項(xiàng)目，提高財(cái)務(wù)管理水平。

　　2008年末，天房總貸款高達(dá)77.13億元，一旦資金鏈斷裂，將具有極大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)過(guò)詳細(xì)的報(bào)表分析，財(cái)務(wù)部門發(fā)現(xiàn)天房的項(xiàng)目大多處于“只有投入沒(méi)有產(chǎn)出，或者投入大產(chǎn)出小”的情況，在存貨資產(chǎn)變現(xiàn)的困難下，僅僅依靠銀行貸款支撐運(yùn)作的風(fēng)險(xiǎn)顯而易見(jiàn)。閻立新帶領(lǐng)財(cái)務(wù)部門70多位員工，在集團(tuán)黨委書記、董事長(zhǎng)馬鶴亭的支持下，提出一套加強(qiáng)現(xiàn)有財(cái)務(wù)管理的具體意見(jiàn)和建議。

　　首先是創(chuàng)新融資模式。天房現(xiàn)有的資產(chǎn)負(fù)債比率為71.57%，已經(jīng)高于銀行貸款的上限，而大量開(kāi)工項(xiàng)目仍然需要持續(xù)的資金投入，靠資金回收再投入短期內(nèi)也難以湊效，解決資金硬需求，必須拓寬融資渠道、創(chuàng)新融資模式。為此天房擬定了一系列創(chuàng)新的融資模式。股權(quán)融資、企業(yè)發(fā)債、創(chuàng)立保障房投資基金、參與城鎮(zhèn)化建設(shè)發(fā)展基金，多種融資模式同步推進(jìn)，箭在弦上，蓄勢(shì)待發(fā)。

　　其次是加快資金回收。利用項(xiàng)目多的優(yōu)勢(shì)，天房進(jìn)行直接項(xiàng)目合作，與北京天鴻寶業(yè)合作開(kāi)發(fā)的天津?yàn)稠?xiàng)目就是一個(gè)成功案例。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一個(gè)優(yōu)勢(shì)就是在任何階段都可以銷售，只要賣的價(jià)錢好，不妨出售一些投資大、周期長(zhǎng)、回報(bào)不確定的在建項(xiàng)目，這樣既緩解了短期資金緊張壓力，又帶來(lái)了一些投資收益。此外，今年以來(lái)天房加大房地產(chǎn)營(yíng)銷力度，在地產(chǎn)交易會(huì)上亮點(diǎn)頻現(xiàn)，也是為了加快資金回收。

　　第三是成本費(fèi)用控制。閻立新建議在集團(tuán)公司層面設(shè)立如投招標(biāo)、材料物資采購(gòu)、施工預(yù)算管理部門，以達(dá)到重大投資項(xiàng)目預(yù)算雙審制。目前實(shí)行的集團(tuán)資金統(tǒng)管模式，較好的發(fā)揮了內(nèi)部資源統(tǒng)籌調(diào)度的優(yōu)勢(shì)，但也助長(zhǎng)了子公司對(duì)母公司在資金上的依賴，增加了融資成本計(jì)算分配的復(fù)雜。為此閻立新建議嘗試準(zhǔn)財(cái)務(wù)公司的方法，采用市場(chǎng)化手段改進(jìn)集團(tuán)資金管理模式，用穩(wěn)定的政策和核算方法，調(diào)動(dòng)子公司和母公司兩個(gè)層面的積極性。

　　第四是會(huì)計(jì)核算和內(nèi)控需要加強(qiáng)。財(cái)務(wù)部門短期內(nèi)加大對(duì)新業(yè)務(wù)的研究和財(cái)務(wù)分析工作，及時(shí)提供對(duì)策，進(jìn)一步完善財(cái)務(wù)內(nèi)控制度，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)與防范，遠(yuǎn)期考慮構(gòu)建功能更加全面的企業(yè)財(cái)務(wù)管理體系。除了做好財(cái)務(wù)分析，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)與防范，天房還將建立全面預(yù)算管理、ERP和BI系統(tǒng)，依靠信息化手段提供財(cái)務(wù)管理水平。

　　總體來(lái)看，天房的財(cái)務(wù)制度和內(nèi)控監(jiān)管體系還不夠健全，財(cái)務(wù)管理方面的工作任重道遠(yuǎn)。

　　融資“組合拳”

　　融資一貫被視為房地產(chǎn)企業(yè)的頭等大事。2008年底，天房經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額為負(fù)值，造成對(duì)籌資活動(dòng)的嚴(yán)重依賴。相對(duì)于很多傳統(tǒng)行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)需要巨額資金作為項(xiàng)目支持，而國(guó)家實(shí)施金融調(diào)控的政策至今沒(méi)有松動(dòng)。閻立新認(rèn)為，即使在寬松信貸政策的2009年，銀行貸款以投向以鐵路、公路、基建、大宗商品等為重點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)仍面臨較為嚴(yán)峻的融資難題。

　　為儲(chǔ)備“過(guò)冬糧草”，天房制定了一整套融資組合拳。

　　據(jù)閻立新介紹，天房近期資本運(yùn)營(yíng)主要定位于發(fā)展產(chǎn)業(yè)投資基金。此次由天房集團(tuán)發(fā)起、天津市國(guó)土資源和房屋管理局和私募股權(quán)投資公司(即“政府、企業(yè)、投資者”三方合作)獨(dú)創(chuàng)了全國(guó)首支“保障性住房投資基金”。該基金的投資人主要由銀行推薦，資金來(lái)源采取社會(huì)募集的方式，包括銀行理財(cái)產(chǎn)品，即“銀信政”產(chǎn)品資金?！般y信政”模式一般為銀行(委托人)委托信托公司(受托人)設(shè)立對(duì)應(yīng)的單一資金信托計(jì)劃，募集資金用于某地建設(shè)項(xiàng)目，銀行再將信托計(jì)劃拆分賣給投資者。2009年6月11日，在“第三屆中國(guó)企業(yè)國(guó)際融資洽談會(huì)”上，該基金同時(shí)與工商銀行天津分行、渤海銀行、天津信托、安信信托、交銀國(guó)際信托簽訂了合作框架協(xié)議，獲批規(guī)模50億元，首期計(jì)劃投入20億元。這一基金的推出將豐富保障性住房投融資模式，對(duì)完善房地產(chǎn)金融結(jié)構(gòu)、化解金融風(fēng)險(xiǎn)起到積極作用。

　　另外，天房集團(tuán)還與吉富中國(guó)投資管理股份有限公司(下稱“吉富中國(guó)”)聯(lián)合發(fā)起了“天津城鎮(zhèn)化建設(shè)發(fā)展基金”，規(guī)模為50億元，管理人為天津吉天股權(quán)投資基金管理有限公司，后者由天房集團(tuán)和吉富中國(guó)共同出資而成，資本金1000萬(wàn)元，雙方各占50%股權(quán)。

　　近期企業(yè)發(fā)債的前期準(zhǔn)備工作正在積極推進(jìn)，年報(bào)審批、資信評(píng)估、律師鑒定同步進(jìn)行，此次天房擬發(fā)債5億元，期限七年，利率在5%左右，閻立新說(shuō)他們爭(zhēng)取在年內(nèi)獲批發(fā)行。

　　除了產(chǎn)業(yè)投資基金外，天房集團(tuán)采用資本市場(chǎng)直接融資方式，利用旗下天房發(fā)展上市公司平臺(tái)定向增發(fā)、發(fā)行公司債，其中值得一提的是天房特別注重股權(quán)性融資，調(diào)整資產(chǎn)負(fù)債水平，截止到2009年6月底，天房通過(guò)定向增發(fā)、股權(quán)融資、融資租賃等各類融資方式已籌集資金30億多元。

　　銀行信貸方面，閻立新坦言自己是個(gè)非常幸運(yùn)的人，因?yàn)樗先沃蟛痪茫瑖?guó)家貨幣政策由“從緊”轉(zhuǎn)變?yōu)椤皩捤伞?。天房在已有銀行渠道的基礎(chǔ)上拓展合作銀行范圍，先后同渤海銀行、上海銀行、中德住房?jī)?chǔ)蓄銀行、濱海農(nóng)村商業(yè)銀行、哈爾濱銀行、齊魯銀行等新興銀行建立業(yè)務(wù)合作關(guān)系，其中融資結(jié)構(gòu)實(shí)現(xiàn)良性調(diào)整，通過(guò)到期貸款的置換，降低財(cái)務(wù)費(fèi)用，強(qiáng)化資金成本核算，有效降低利潤(rùn)水平，延長(zhǎng)貸款期限，把短期貸款向中長(zhǎng)期貸款轉(zhuǎn)換。特別是與國(guó)開(kāi)行天津分行簽署總投資320億元項(xiàng)目的合作協(xié)議，進(jìn)一步筑牢與大型金融機(jī)構(gòu)的全面合作關(guān)系。

　　天房還參股中新天津生態(tài)城和天津?yàn)I海農(nóng)村商業(yè)銀行，與主流金融機(jī)構(gòu)合作等一系列舉措，打造資本運(yùn)營(yíng)板塊，實(shí)現(xiàn)了資本運(yùn)營(yíng)與實(shí)業(yè)經(jīng)營(yíng)的良性互動(dòng)，為保證天房集團(tuán)各項(xiàng)業(yè)務(wù)良好運(yùn)轉(zhuǎn)提供了有力的資金支撐。

　　截至今年6月底，天房融資總額達(dá)到94.9億元，比年初增加了17億元。憑借其強(qiáng)大的資本運(yùn)營(yíng)平臺(tái)和政府資源，天房集團(tuán)占盡天時(shí)、地利、人和，“比如在一級(jí)土地整理中，資金、規(guī)劃、拆遷、市政配套等每一個(gè)難題都讓中小開(kāi)發(fā)商不敢輕易涉足，利用大集團(tuán)的資本優(yōu)勢(shì)做一級(jí)土地市場(chǎng)整理，已經(jīng)成為天房集團(tuán)的主要經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)之一?！?閻立新說(shuō)。

　　居者有其屋

　　2009年6月11日，天房發(fā)起全國(guó)首支保障性住房投資基金。

　　6月21日，天津規(guī)模最大的限價(jià)房項(xiàng)目——天房雅韻，被天房集團(tuán)以10.9億元率先中標(biāo)，開(kāi)盤銷售當(dāng)天就有147套被認(rèn)購(gòu)。

　　在天津，每四個(gè)保障性住房項(xiàng)目中，就有一個(gè)是由天房集團(tuán)承建的。天房集團(tuán)是天津成立最早的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，自1981年成立至今，總資產(chǎn)從組建時(shí)的8000萬(wàn)元發(fā)展到147.5億元，年開(kāi)工面積從20多萬(wàn)平方米增長(zhǎng)到300多萬(wàn)平方米(其中社會(huì)保障性住房200萬(wàn)平方米)，累計(jì)開(kāi)發(fā)面積已達(dá)2000余萬(wàn)平方米。目前，天房已經(jīng)發(fā)展成為集土地開(kāi)發(fā)、房產(chǎn)開(kāi)發(fā)、基礎(chǔ)設(shè)施投資和資本運(yùn)營(yíng)四大支柱產(chǎn)業(yè)的大型開(kāi)發(fā)企業(yè)。

　　“安得廣廈千萬(wàn)間，大庇天下寒士俱歡顏?！弊怨胖两?，房子始終傾注著人們無(wú)限的希冀與夢(mèng)想，住有所居是大部分普通老百姓一生中最想?yún)s最難以實(shí)現(xiàn)的夢(mèng)想之一。如何解決普通老百姓的住房問(wèn)題一直是政府不斷探索的民生工程之一。為解決中低收入家庭的住房困難，政府提出保障性住房政策，包括廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房和兩限房等。

　　今年，天津市經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)商品住房等保障性住房規(guī)劃建設(shè)770萬(wàn)平方米，約11萬(wàn)套，建設(shè)規(guī)模比2008年增加兩成多，是保障性住房建設(shè)規(guī)模最大的一年。其中，天房集團(tuán)承擔(dān)了重要的開(kāi)發(fā)建設(shè)任務(wù)，開(kāi)發(fā)量約占全年保障性住房供應(yīng)總量的1/3。天房今年的開(kāi)發(fā)建設(shè)重點(diǎn)工程、重點(diǎn)項(xiàng)目有20項(xiàng)，其中保障性住房面積占70%左右。

　　由于保障性住房相對(duì)利潤(rùn)低，很多地產(chǎn)商不愿意接手這塊項(xiàng)目。 天房把社會(huì)保障性住房建設(shè)作為集團(tuán)的“一號(hào)工程”，先后投資建設(shè)了瑞盈園、瑞益園、東城家園、東麗華明新家園、西青福悅里、靜海團(tuán)泊示范鎮(zhèn)、漢沽雅安里和泰安里等社會(huì)保障房項(xiàng)目。

　　在承擔(dān)社會(huì)責(zé)任的同時(shí)，天房也從中收益，順利渡過(guò)去年的樓市寒冬，獲得了長(zhǎng)期穩(wěn)定的發(fā)展。經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房等保障性住房項(xiàng)目雖然利潤(rùn)較低，但是并不存在像商品房一樣的銷售困境。在市場(chǎng)遭遇寒流的情況下，商品房的銷售受到宏觀政策的影響可能會(huì)萎縮，但是保障性住房卻很穩(wěn)定，不僅能夠抑制商品房房?jī)r(jià)的不合理上漲，而且對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，也可以快速回籠資金，緩解銷售壓力。

　　回顧加入天房一年來(lái)的工作，閻立新坦言，自己管理的資產(chǎn)從原來(lái)的10億元增加到140多億元，他的責(zé)任和工作強(qiáng)度也被放大了10倍，但個(gè)人的成長(zhǎng)和磨練也在高速進(jìn)行中?！霸谔旆窟@樣的大型企業(yè)，沒(méi)有所謂的職業(yè)天花板，我可以將自己的財(cái)務(wù)專長(zhǎng)發(fā)揮得淋漓盡致。”對(duì)于天房的前景，閻立新充滿信心。