“目前，今年初完成一輪私募的大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)（以下簡(jiǎn)稱大連萬(wàn)達(dá)），已經(jīng)進(jìn)入上市前的股改和上市輔導(dǎo)等準(zhǔn)備工作階段。”日前，一位接近大連萬(wàn)達(dá)的人士對(duì)記者表示。

　　據(jù)上述人士介紹，此次大連萬(wàn)達(dá)引進(jìn)的戰(zhàn)略投資者為建銀國(guó)際（控股）有限公司（以下簡(jiǎn)稱建銀國(guó)際），并且，大連萬(wàn)達(dá)與建銀國(guó)際簽有對(duì)賭協(xié)議，即，如果大連萬(wàn)達(dá)沒(méi)有在約定期限內(nèi)上市，大連萬(wàn)達(dá)將溢價(jià)回購(gòu)上述股份，同時(shí)，大連萬(wàn)達(dá)對(duì)于投資期內(nèi)的業(yè)績(jī)也做出承諾，若沒(méi)有達(dá)到上述業(yè)績(jī)承諾，大連萬(wàn)達(dá)將對(duì)投資方予以補(bǔ)償。而建銀國(guó)際的資金來(lái)自于信托融資。

　　對(duì)賭上市

　　根據(jù)大連萬(wàn)達(dá)公司網(wǎng)站的介紹，公司成立于1988年，已發(fā)展成為以商業(yè)地產(chǎn)、高級(jí)酒店、文化產(chǎn)業(yè)、連鎖百貨為四大支柱產(chǎn)業(yè)的大型企業(yè)集團(tuán)，資產(chǎn)400億元，年銷售額300億元，年納稅20億元。

　　同時(shí)，大連萬(wàn)達(dá)在全國(guó)40多個(gè)城市投資項(xiàng)目，已在全國(guó)開(kāi)業(yè)19個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，6家五星級(jí)酒店，持有的收租物業(yè)面積達(dá)300萬(wàn)平方米。

　　不過(guò)，“大連萬(wàn)達(dá)并非整體上市，這次擬上市的業(yè)務(wù)主要包括商業(yè)地產(chǎn)、高級(jí)酒店、高級(jí)公寓和住宅等。此外，大連萬(wàn)達(dá)還擁有物流等很多其他資產(chǎn)，但并不包括在此次上市資產(chǎn)當(dāng)中。”上述人士告訴記者。

　　擬上市部分的業(yè)務(wù)中，以大型商業(yè)中心開(kāi)發(fā)不運(yùn)營(yíng)為主，現(xiàn)已開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目共有20余個(gè)，項(xiàng)目總建筑面積達(dá)到1300多萬(wàn)多平方米。主要集中在北京、上海、寧波、成都、南京、蘇州、重慶等大城市。同時(shí)包含住宅、公寓、寫字樓的開(kāi)發(fā)和銷售以及五星級(jí)高檔酒店的開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)，其中，正在運(yùn)營(yíng)的酒店項(xiàng)目1個(gè)，在建酒店9個(gè)。而這些都將作為城市綜合體組成的一部分。

　　“城市綜合體雖然在中國(guó)還處于初級(jí)階段，但是發(fā)展?fàn)顟B(tài)很好?，F(xiàn)在每個(gè)城市都有一個(gè)或多個(gè)中心地帶，這些中心地帶，只要擁有商場(chǎng)、酒店、寫字樓或公寓等三種以上業(yè)態(tài)的就可以稱為城市綜合體。”廣發(fā)證券分析師沈愛(ài)卿介紹。

　　“對(duì)于城市綜合體的概念，大連萬(wàn)達(dá)提出較早，也是目前國(guó)內(nèi)在該業(yè)態(tài)上運(yùn)作比較成功的公司之一，大連萬(wàn)達(dá)采用的是‘訂單模式’，即先與世界級(jí)合作伙伴簽訂協(xié)議，然后共同選址，等于商場(chǎng)還沒(méi)有建好就已租出去了。”沈愛(ài)卿稱，不過(guò)，大連萬(wàn)達(dá)城市綜合體的主力店的租金率卻不高，主力店主要是用來(lái)吸引人氣，城市綜合體的利潤(rùn)主要來(lái)自于商鋪、公寓和寫字樓的出租或出售。

　　“目前，雖然住宅地產(chǎn)火爆，但由于與經(jīng)濟(jì)景氣周期的聯(lián)系更緊密，商業(yè)地產(chǎn)租金還沒(méi)有起來(lái)，仍處于下滑階段，只是下滑趨勢(shì)有所緩解。”沈愛(ài)卿稱。

　　據(jù)上述人士透露，截至2007年12月31日，大連萬(wàn)達(dá)上述資產(chǎn)合計(jì)約201億元，凈資產(chǎn)約23億元，凈利潤(rùn)4.1億元，經(jīng)歷2008年全球危機(jī)，公司凈利潤(rùn)仍可達(dá)約20億元。

　　建銀國(guó)際金融創(chuàng)新

　　顯然，建銀國(guó)際的參與是看中大連萬(wàn)達(dá)上市之后的溢價(jià)收益。

　　公開(kāi)資料顯示，建銀國(guó)際注冊(cè)資本6.01億美元，主要業(yè)務(wù)包括上市保薦與承銷、財(cái)務(wù)顧問(wèn)、企業(yè)兼并與重組、直接投資、資產(chǎn)管理等。

　　作為建設(shè)銀行（601939.SH）設(shè)立于香港并面向全球開(kāi)展投資銀行業(yè)務(wù)的全資子公司。

　　截至目前，建銀國(guó)際已管理7只基金，包括對(duì)沖基金、Pre-IPO基金、并購(gòu)基金、Post-IPO基金等。該系列基金主要投資于包括中國(guó)內(nèi)地等新興市場(chǎng)，涉及能源、新材料、消費(fèi)、資源等多個(gè)行業(yè)，投資周期涵蓋1個(gè)月至5年。根據(jù)計(jì)劃，建銀國(guó)際將與內(nèi)地機(jī)構(gòu)緊密聯(lián)動(dòng)，進(jìn)一步加大在內(nèi)地的投資運(yùn)作力度。

　　“銀行的金融創(chuàng)新方面，國(guó)內(nèi)在政策上仍有諸多限制，所以，建設(shè)銀行將金融創(chuàng)新業(yè)務(wù)主要安排在香港的建銀國(guó)際進(jìn)行，建銀國(guó)際無(wú)疑成為建設(shè)銀行金融創(chuàng)新試金石。而此次投資大連萬(wàn)達(dá)的資金就是來(lái)自于信托計(jì)劃。”上述人士稱。

　　雖然建銀國(guó)際的募集資金金額與其在大連萬(wàn)達(dá)的占股比例不詳，但據(jù)記者了解，上述信托計(jì)劃采取收益分級(jí)方式，分為優(yōu)先收益類和次級(jí)收益類兩種。

　　若整體產(chǎn)品年收益不足10%，則次級(jí)收益類以自身的本金和收益支付給優(yōu)先收益類，確保優(yōu)先收益類年收益率達(dá)10%，但以次級(jí)收益類所有本金為限。

　　若產(chǎn)品整體年收益率超過(guò)10%但不足25%，則對(duì)超過(guò)10%的部分按照一定的比率分別分配為優(yōu)先級(jí)浮動(dòng)收益、次級(jí)浮動(dòng)收益、投資顧問(wèn)業(yè)績(jī)報(bào)酬。

　　若產(chǎn)品整體年收益率超過(guò)25%，則對(duì)10%-25%的部分按照一定的比率分別分配為優(yōu)先級(jí)浮動(dòng)收益、次級(jí)浮動(dòng)收益、投資顧問(wèn)業(yè)績(jī)報(bào)酬，對(duì)超過(guò)25%的部分再按照一定的比率分別分配為優(yōu)先級(jí)浮動(dòng)收益、次級(jí)浮動(dòng)收益、投資顧問(wèn)業(yè)績(jī)報(bào)酬。

　　“建銀國(guó)際的退出渠道有三種，一是上市之后退出，二是向第三方溢價(jià)轉(zhuǎn)讓退出，三是大連萬(wàn)達(dá)溢價(jià)回購(gòu)上述股份。”上述人士稱。