北京4月下旬二手住房?jī)r(jià)格走高，導(dǎo)致成交量環(huán)比驟降9.9%，價(jià)漲量跌困局再現(xiàn)

　　劉展超

　　在稅費(fèi)減免政策以及房?jī)r(jià)下調(diào)刺激下，國(guó)內(nèi)樓市的交易量已經(jīng)回暖無(wú)疑。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局昨日發(fā)布的“1～4月全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況”顯示，當(dāng)期全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積17625萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)17.5%，其中，商品住宅銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)18.6%。

　　這一數(shù)據(jù)意味著今年3、4月份的單月商品房銷(xiāo)售面積均超過(guò)1~2月份的總和。

　　成交量的快速放大在令房地產(chǎn)商得以喘息的同時(shí)，也引發(fā)了房?jī)r(jià)上升的猜測(cè)。

　　回暖跡象明顯

　　根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局此前公布的1~2月份以及一季度全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積推算，今年4月全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積約為6316萬(wàn)平方米，而3月的數(shù)字則為6178萬(wàn)平方米，而在今年前兩個(gè)月，商品房總共僅賣(mài)出5131萬(wàn)平方米。

　　而在交易量持續(xù)放大的同時(shí)，房?jī)r(jià)也開(kāi)始出現(xiàn)止跌跡象，連續(xù)兩月出現(xiàn)環(huán)比上漲。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，4月份全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比下降1.1%，但降幅已經(jīng)比上月縮小0.2個(gè)百分點(diǎn)。此外，與3月份相比，上述城市房?jī)r(jià)上漲了0.4%，漲幅比上月擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)。

　　先行指標(biāo)仍處下降通道

　　此番權(quán)威統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的出爐，證實(shí)了今年樓市“小陽(yáng)春”確實(shí)存在。政府去年出臺(tái)的稅費(fèi)減免等鼓勵(lì)購(gòu)房政策，以及開(kāi)發(fā)商主動(dòng)下調(diào)房?jī)r(jià)，加上居民購(gòu)房剛性需求的釋放，都曾被各界用來(lái)解釋“小陽(yáng)春”出現(xiàn)的緣由。

　　北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)近日在某論壇上表示，前幾個(gè)月樓市成交量的快速放大，和部分樓盤(pán)以價(jià)格換取成交量有關(guān)系，整體來(lái)說(shuō)反映了一個(gè)價(jià)跌量漲的特征。

　　成交量持續(xù)放大，價(jià)格環(huán)比重現(xiàn)漲勢(shì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)似乎看到了復(fù)蘇前景。但統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)只能說(shuō)明過(guò)去數(shù)月的市場(chǎng)狀況，未來(lái)的樓市演變?nèi)匀淮嬖谥T多不確定因素。

　　陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，除了成交量、成交金額的上升之外，也要注意到預(yù)示未來(lái)一段時(shí)間的一些先行指標(biāo)，比如說(shuō)新開(kāi)工面積、土地購(gòu)置面積等，從這些指標(biāo)來(lái)看樓市仍然處于調(diào)整當(dāng)中，開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)樓市未來(lái)的信心仍然比較低。

　　昨日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，今年前4個(gè)月全國(guó)房屋新開(kāi)工面積2.78億平方米，同比下降15.6%。全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成土地購(gòu)置面積7266萬(wàn)平方米，同比下降28.6%，而去年同期則是增長(zhǎng)11.1%；完成土地開(kāi)發(fā)面積7078萬(wàn)平方米，同比下降12.2%，而去年同期則是增長(zhǎng)5.9%。

　　上述指標(biāo)，實(shí)際上反映的是未來(lái)的房屋供給量。當(dāng)前樓市成交反彈，而上述多項(xiàng)指標(biāo)依然處在下降通道，顯示當(dāng)前開(kāi)發(fā)企業(yè)多數(shù)處在去庫(kù)存化的階段，這在重點(diǎn)地區(qū)尤為明顯。

　　雖然今年前4個(gè)月全國(guó)住宅總體投資同比增長(zhǎng)3.4%，但上述國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，但北京的這一數(shù)字下降了24.3%，上海下降了10.1%，廣東也出現(xiàn)了12.7%的降幅。而福建更是大幅下降了32.9%。

　　房產(chǎn)商困境未解

　　樓市“小陽(yáng)春”的到來(lái)緩解了部分開(kāi)發(fā)商的資金鏈問(wèn)題，但隨著部分地區(qū)的房?jī)r(jià)上調(diào)，已經(jīng)開(kāi)始導(dǎo)致住房銷(xiāo)量的回落。

　　北京市統(tǒng)計(jì)局昨日表示，4月當(dāng)月北京二手住宅成交均價(jià)為9597元/平方米，比3月提高384元/平方米。而4月下旬隨著交易價(jià)格的持續(xù)走高，僅成交3355套，比3月下旬下降9.9%。

　　陳國(guó)強(qiáng)表示，少部分房企在市場(chǎng)回暖的情況下有上調(diào)房?jī)r(jià)的行為，可能有一定的風(fēng)險(xiǎn)，這種狀況可能刺傷市場(chǎng)得來(lái)不易的信心?，F(xiàn)階段還是應(yīng)該以去庫(kù)存、促進(jìn)交易為主要目的。

　　今年前4個(gè)月，在信貸環(huán)境放松的形勢(shì)下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)共獲得國(guó)內(nèi)貸款3255億元，同比增長(zhǎng)了12.4%。

　　但北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究所常務(wù)副所長(zhǎng)馮科近日對(duì)包括CBN在內(nèi)的媒體表示，一季度的銀行貸款讓開(kāi)發(fā)商喘了口氣，但這種至少一年期的貸款最終還是要還。如果那時(shí)銷(xiāo)售又沒(méi)有實(shí)現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)的話，房地產(chǎn)企業(yè)還是擺脫不了困境。

　　“第二波的調(diào)整很可能是明年，這要看今年整個(gè)的銷(xiāo)售形勢(shì)，以及資金回籠情況?！瘪T科說(shuō)。