“若將‘香港模式’模糊定義為保障性住房與商品房比例為3：7，那么或許在‘新加坡模式’中，這個(gè)比例可以翻轉(zhuǎn)為7：3.”SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹判斷說(shuō)，在“9000億”一攬子保障房計(jì)劃出臺(tái)之后，可能直接引導(dǎo)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)從“香港模式”向“新加坡模式”轉(zhuǎn)變。這與之前萬(wàn)通集團(tuán)董事長(zhǎng)馮侖的預(yù)估類(lèi)似。

　　現(xiàn)在市值位列上市公司前幾位的開(kāi)發(fā)商大都以開(kāi)發(fā)中低檔住宅擅長(zhǎng)，可是隨著“新加坡模式”的日益明顯，市場(chǎng)格局的改變將最終傳導(dǎo)為大開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)模式的逆轉(zhuǎn)：“中國(guó)城市住房自有率已經(jīng)超過(guò)了80％。而其他20％，保障房就可以將其覆蓋了。如果再限制家庭購(gòu)買(mǎi)第二套住房，不僅居住條件無(wú)法得到改善，而且需求受到抑制，市場(chǎng)就會(huì)持續(xù)萎縮，繼而帶來(lái)行業(yè)情況大的調(diào)整。”

　　對(duì)此，有專(zhuān)家認(rèn)為上述估計(jì)太過(guò)極端：“即使未來(lái)三年真的實(shí)現(xiàn)200萬(wàn)廉租房和400萬(wàn)經(jīng)濟(jì)適用房的增量，也只占全部住房開(kāi)發(fā)面積的1/3左右，還遠(yuǎn)遠(yuǎn)談不上改變目前中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式。未來(lái)保障依然只是從屬地位，商品房仍是主導(dǎo)。”

　　“新加坡模式”將帶來(lái)行業(yè)陣痛

　　“9000億元的投入，700萬(wàn)套保障房，這是巨大的供應(yīng)。普通住宅市場(chǎng)基本被保障房占領(lǐng)了，僅存的普通住宅在成本方面也無(wú)法與保障房站在同一起跑線上。”潘石屹接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示。

　　目前市場(chǎng)上對(duì)于9000億開(kāi)發(fā)出的保障住房可能占整個(gè)商品房開(kāi)發(fā)比例的說(shuō)法不一，有觀點(diǎn)稱(chēng)40％，也有觀點(diǎn)稱(chēng)50％，最高的估計(jì)為70％。潘石屹認(rèn)為“9000億”所帶來(lái)的最終影響，就是從“香港模式”向“新加坡模式”的轉(zhuǎn)變，此間普通商品房開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)空間必將受到擠壓。

　　從北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)顯示的數(shù)字來(lái)看：目前可售住宅期房11萬(wàn)套，未簽約現(xiàn)房住宅為3.32萬(wàn)套。對(duì)此，潘石屹稱(chēng)“這是一個(gè)正常的庫(kù)存數(shù)量。去年北京成交一手商品房14.9萬(wàn)套。從房地產(chǎn)交易網(wǎng)的數(shù)據(jù)來(lái)看，在過(guò)去幾年時(shí)間庫(kù)存消化期基本都在一年左右。但如果政府再每年推出10萬(wàn)套保障房，市場(chǎng)供求關(guān)系的平衡就被打破了，不僅是數(shù)量上，還會(huì)在房?jī)r(jià)上反映出來(lái)。但這僅限于普通住宅。”

　　“行業(yè)格局大的調(diào)整帶來(lái)開(kāi)發(fā)模式的調(diào)整。”潘石屹對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》表示。因?yàn)槟壳翱磥?lái)，新加坡也沒(méi)有大的私人性質(zhì)開(kāi)發(fā)商，因?yàn)檎米吡朔康禺a(chǎn)住宅市場(chǎng)中最大比例的一塊市場(chǎng)，其他的開(kāi)發(fā)商更多的是進(jìn)行酒店、寫(xiě)字樓或是服務(wù)式公寓的開(kāi)發(fā)，這些項(xiàng)目都不足以作為一家開(kāi)發(fā)商成長(zhǎng)為大型開(kāi)發(fā)商的土壤。

　　“大型開(kāi)發(fā)商如萬(wàn)科與碧桂園，都是在城郊大規(guī)模圈地進(jìn)行住宅開(kāi)發(fā)，可能一次性圈地幾百平方公里，進(jìn)行幾萬(wàn)套甚至更多房源的開(kāi)發(fā)?，F(xiàn)在看來(lái)，這種方式基本會(huì)消失。因?yàn)檫@與政府目前的政策方向是背離的，政府不會(huì)對(duì)類(lèi)似土地進(jìn)行地價(jià)賠償，類(lèi)似的房源在保障房市場(chǎng)逐步完善之后，會(huì)缺少競(jìng)爭(zhēng)力和生存空間。”

　　“市場(chǎng)的力量是巨大的，不能適應(yīng)市場(chǎng)變化的開(kāi)發(fā)商將被淘汰。目前住宅市場(chǎng)將出現(xiàn)巨大變化，這個(gè)變化主要是來(lái)自于政府大量保障性住房的供應(yīng)。”潘石屹說(shuō)。

　　關(guān)鍵是降低房?jī)r(jià)？

　　“9000億保障住房投入計(jì)劃，不會(huì)對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)格局產(chǎn)生非常實(shí)質(zhì)的改變，但其高調(diào)宣傳，配合宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，對(duì)目前房地產(chǎn)業(yè)直接影響就是對(duì)房?jī)r(jià)形成直接打壓，眾多原本計(jì)劃購(gòu)買(mǎi)商品房的消費(fèi)者會(huì)持續(xù)觀望，商品房銷(xiāo)售量仍將低迷難振，必然有一批開(kāi)發(fā)商不得不降價(jià)。”復(fù)旦大學(xué)管理學(xué)院產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)系副教授陳杰接受本報(bào)記者專(zhuān)訪時(shí)坦言。

　　“商品房的房?jī)r(jià)兩三年內(nèi)都難以有力反彈。”陳杰認(rèn)為這是比房地產(chǎn)格局發(fā)生逆轉(zhuǎn)更可怕的現(xiàn)實(shí)情況所在。

　　“在中國(guó)，舊區(qū)改造一般都是通過(guò)吸引開(kāi)發(fā)商搞拆遷蓋新樓來(lái)融資，但目前樓市低迷，很難吸引開(kāi)發(fā)商的資金。保障性住房投資收益低甚至是負(fù)的，從銀行貸款融資也很難操作。所以我對(duì)這9000億到底怎么準(zhǔn)備籌資還是很疑惑。”陳杰說(shuō)。

　　根據(jù)已有的統(tǒng)計(jì)，2007年全年全國(guó)各地用于廉租住房建設(shè)的資金僅為93.8億元，且已經(jīng)超過(guò)歷史總和，主要來(lái)自住房公積金增值收益，其他渠道投入極少。1996年到2007年全國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房投資額累計(jì)為5900億元，今年前3季度各地新開(kāi)工經(jīng)濟(jì)適用住房85萬(wàn)套，完成投資860億元。到年底預(yù)計(jì)將超過(guò)120萬(wàn)套。

　　“保障住房，顧名思義，就只能針對(duì)最低和中低收入人群，最困難最需要幫助的那些人，不應(yīng)該超過(guò)20％。如果大多數(shù)人都擠到保障體系中，就無(wú)所謂保障性了。”陳杰稱(chēng)。他計(jì)算所得出的結(jié)果是：按照目前的投資計(jì)劃，保障性住房3年內(nèi)投入將超過(guò)過(guò)去11年的總和。

　　“解決中國(guó)住房的出路絕對(duì)不是提高住房保障比重，而是要把商品房房?jī)r(jià)降下來(lái)，降到大多數(shù)人可承受的水平。或者說(shuō)‘凍結(jié)’房?jī)r(jià)一直到平均收入升上去，達(dá)到跟現(xiàn)有房?jī)r(jià)相匹配。”陳杰說(shuō)。